关于“一元钱”官司的思考/秦前红

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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
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广东省惠州市人民政府


印发惠州市城市洗车场管理暂行规定的通知

惠府〔2007〕161号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构:
现将《惠州市城市洗车场管理暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。


惠州市人民政府
二〇〇七年十一月二十六日


惠州市城市洗车场管理暂行规定
第一条 为加强我市城市市容和环境卫生管理，规范城市车辆清洗保洁服务行为，根据《建设项目环境保护管理条例》、《城市排水许可管理办法》、《广东省城市市容和环境卫生管理规定》和《惠州市区饮食娱乐服务业环境管理规定》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于对单位和个人在本市市区和县城镇城市规划区建成区内开办洗车场，从事城市车辆清洗保洁服务行为的监督管理。
第三条 本规定所称的城市洗车场，是指在县城镇以上城市规划区建成区内从事为城市车辆提供清洗保洁服务的城市洗车站、场、点。
本规定所称的车辆，是指摩托车、小汽车、客车、货车等机动车辆。
第四条 惠州市城市管理委员会办公室是惠城中心城区城市洗车场管理的牵头部门，负责城市洗车场建设和城市车辆清洗服务的综合协调管理，拟定行业政策和行业发展规划；负责惠城中心城区城市洗车场的场地设置联审和开业后场地年度评估的组织协调工作；负责定期组织相关部门对惠城中心城区城市洗车场的违法违规经营行为进行集中整治。
市公用事业局负责惠城中心城区城市洗车场的排水许可办理、排水管网连接，对洗车场占道经营、损坏路政设施、沉沙设施不合格等行为进行监督、检查，作出处理。
市环保局负责惠城中心城区城市洗车场的排污许可办理、环境影响评价文件审批，对洗车场污水处理不合格、噪声排放超标等违反环保相关法律、法规规定的行为进行监督、检查，作出处理。
市交警支队负责惠城中心城区城市洗车场出入口指示标志的设置，对指示标志不全、影响道路通行、存在交通安全隐患的洗车场进行监督、检查，作出处理。
市环卫局负责对惠城中心城区城市洗车场污水横流、乱吊挂等影响市容市貌的行为进行监督、检查，作出处理。
市规划建设局负责对乱搭建、改变场地使用功能开办的惠城中心城区城市洗车场进行监督、检查，作出处理。
市交通局依据自身职能负责对违反交通管理规定的惠城中心城区城市洗车场进行监督、检查，作出处理。
市工商局负责对无照经营、超出核准经营范围、未依法办理相关行政许可手续，擅自从事洗车经营活动的惠城中心城区城市洗车场，依照国务院《无照经营查处取缔办法》等有关法律、法规的规定予以取缔。
市规划、公安、工商、公用事业、环卫、环保、交通、财政、物价等部门是惠城中心城区城市洗车场设置、开业联审和年度评估工作成员单位，应配合牵头部门做好相关工作。
县城镇和市区惠城中心城区以外的城市洗车场建设和车辆清洗服务的监督管理主管部门，由所在地县、区人民政府依法确定。
第五条 城市洗车场按照统一规划、合理布局、协调发展的原则，根据我市城市总体规划、专业规划和城市交通建设发展的需要，由牵头或主管部门会同规划、公安、交通、国土、财政等部门统筹安排，合理布局，组织建设和设置。
第六条 单位或个人需在惠州市区城市规划区和各县城镇城市规划区申请设立从事城市车辆清洗保洁服务的城市洗车场，应向所在市、县（区）牵头或主管部门提交下列文件、资料，经联审会议审查通过，并依法到各相关部门办理规划许可、城市排水许可、排污许可、工程施工许可等手续后，方可建设。
（一）符合城市规划、市容环境卫生、交通、防盗、防火等规定；
（二）具备一定规模的冲洗、停车场地；
（三）冲洗设备达到规定要求；
（四）有泥沙沉淀和污水处理系统，取得建设项目环境影响评价批准文件，排放的废水达到国家规定的排放标准；
（五）不占用城市道路;
（六）主管部门要求的其他文件、资料。
因故需变更、扩大洗车场业务的，必须提前20日向牵头或主管部门提出书面申请，并办理有关手续。
第七条 市区惠城中心城区（三环路内）新开设的城市洗车场应具备如下条件：
（一）不得设置在交通要道口及转弯处；
（二）在室内经营；
（三）冲洗设备齐备；
（四）新建的具备100㎡（原有的不低于60㎡）以上的冲洗、擦车场地（办公、堆放杂物等场地除外）；
（五）具备4.5m×1.5 m×1.5 m以上的沉沙池和三级污水处理系统；
（六）经营场地、门面符合市容环境卫生规定，噪音排放符合环保要求；
（七）有公用事业、环保、工商部门核发的排水许可证、排污许可证、环评文件、营业执照。
各县城镇和市区惠城中心城区以外的城市洗车场建设的具体标准由县、区政府确定的牵头或主管部门会同城市规划等有关部门制定。
第八条 城市洗车场建成后，经营者应当及时向牵头或主管部门提出申请，经联审会议验收合格的，由牵头或主管部门向其出具允许经营洗车场的批准文件。经营者需具备批准文件和工商营业执照方可运营。
城市洗车场经营实行年度评估制度。每年的12月10日前，由城市洗车场经营者提出申请，经联审会议评估符合本暂行规定第七条规定条件的，方可继续经营。严禁未经批准的城市洗车场从事城市车辆清洗保洁有偿服务活动。
第九条 依法开办的城市洗车场，应按营业执照规定的范围开展营业服务。严禁拦车强制清洗或采取其他不合法手段强制车辆清洗。
第十条 城市洗车场提供的车辆清洁服务费实行市场调节价，由经营者遵循公平、合法和诚实守信的原则，依据经营成本和市场供求状况自主制定。
城市洗车场收取车辆清洁服务费必须实行明码标价，标明服务项目、服务标准、计价单位、服务价格等，标价牌下方应填写：“价格举报电话12358，以及所在市、县（区）物价部门监制”字样。
第十一条 城市洗车场应在场前标明名称，场内指示标志要醒目、齐全。洗车作业要文明、卫生、有序。洗车场工作人员在清洗过程中造成被洗车辆损坏时，洗车场应承担赔偿责任。
第十二条 城市洗车场应按《城市排水许可办法》的规定设置污水处理设施，并由专业服务队伍定期有偿对其清污，不得破坏城市排水设施，不得影响周边环境及江河湖泊。
第十三条 城市洗车场的洗车工具和设施应按规定要求摆放整齐。在经营中不得占用人行道、绿化带和其他公共场地、绿地，不得妨碍交通和影响城市观瞻。
第十四条 城市洗车场管理牵头或主管部门应加强对城市洗车场的日常检查和监督管理，设立举报电话和举报信箱，接受车辆驾驶人员及其他人员的投诉。
对洗车场经营者违反本规定的行为，由公用事业、环保、环卫、规划建设、工商、物价等有关部门依照有关法律、法规的规定处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 城市洗车场管理牵头或主管部门、相关职能部门工作人员在城市洗车场建设和城市车辆清洗管理工作中玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十六条 在本规定实施前已投入运营的城市洗车场，按以下办法处理：
（一）未经批准开办又不符合城市规划、环境卫生专项规划的城市洗车场，或虽经批准开办但不符合建场条件、设备简陋、强制洗车、乱收费、或只收费不洗车等管理混乱的城市洗车场，由城市洗车场管理牵头或主管部门会同城市规划、物价、工商等有关部门依法予以取缔。
（二）对符合城市规划、环境卫生专项规划和建场条件，经过整改，符合标准的洗车场，由联审小组规定时间，限期补办有关手续或重新登记。
（三）对设置在住宅区内或周边的洗车场，因噪声扰民等原因，引起群众投诉不断的，引导其迁出市区惠城中心城区和县城镇以上城市密集区或依法作出处理。
第十七条 本规定自印发之日起施行。