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法律视觉下的收容教育/王培荫

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 11:02:44  浏览:8761   来源:法律资料网
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法律视觉下的收容教育

(湖北 武汉 王培荫)

主题词:收容 收容教育 违法 废除

随着2003年8月1日《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》的废止,该办法中所确定的收容遣送制度也随之取消。大学生孙志刚的非正常死亡,一时间,民怨鼎沸,使早已臭名昭著的收容遣送制度终于成了过街老鼠。而在打鼠的过程中,媒体的介入,三位法学博士和五名法学专家的上书,都起到了积极的推动作用。据称“(收容遣送)引起了司法制度的混乱,不利于维护公民的人身权利,扩大了打击面,加深了社会矛盾,已成为法治建设的桎梏,应予以取消。”但是《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》中第一条却是这样规定的:“为了救济、教育和安置城市流浪乞讨人员,以维护城市社会秩序和安定团结,特制定本办法。”从该条文,我们只能看出该办法的制定时的目的是多么善良和冠冕堂皇!完全是为了救济、教育和安置社会的弱势群体,是为秩序和安定团结嘛。又怎么会法治建设的桎梏,应予取消呢?至少表面上良好的立法目的,却导致在执行的实践中南辕北辙呢?这是应该引起人们深思的!无论如何,这个办法总算是被明智的领导层废止了,亡羊补牢,虽然有些晚,生命的代价过于大。
与此类似,且与收容遣送制度相比,更违法和更不人道的,并长期为学者和有良知的司法、执法人员诟病的劳动教养制度,却没有被宣布废止,迄今还在实际中运用得不亦乐乎。尽管如此,反对的声音微弱却一直不曾停止。
而另一种制度------收容教育,反对的人却极少,甚至很多人都闻所未闻,连专家学者可能都未曾听说过。
何谓收容教育,根据中华人民共和国国务院《卖淫嫖娼人员收容教育办法》(1993年9月4日国务院令第127号发布)第2条:“本办法所称收容教育办法,是指对卖淫嫖娼人员集中进行法律教育和道德教育、组织参加生产劳动以及进行性病检查、治疗的行政强制措施。”
一、收容教育的法律性质。
收容教育与收容教养、劳动教养并列,因此有近似的地方而又有所区别。收容教养制度是根据《中华人民共和国刑法》第17条以及《中华人民共和国预防未成年人犯罪法》第38条“未成年人因不满十六周岁不予刑事处罚的,责令他的父母或其他监护人严加管教,必要的时候,也可以由政府依法收容教养”而设立的。其对象是未成年人。劳动教养是指“国家劳动教养机关依照劳动教养法规的规定,对违反治安管理,屡教不改,或者有轻微违法的犯罪行为,不够或者不需要给予刑罚处罚,而又符合劳动教养条件,采取限制自由,进行强制性教育改造的最高最重的治安行政处罚措施。”(1)对象较为复杂,即包括了《国务院关于转发公安部制定的劳动教养试行办法的通知》(1982年1月21日国务院发布)第9条和10条限定的对象,又包括了《国务院关于将强制劳动和收容审查两项措施统一于劳动教养的通知》(1980年2月29日国务院发布)第1条的对象“对有轻微违法犯罪行为,尚不够刑事处罚需要进行强制劳动的人,一律送劳动教养。”劳动教养的性质,属于行政处罚还是行政强制措施呢?曾经有过争论,《行政处罚法》中采取回避的态度。国务院在《中国的人权状况白皮书》中明确解释为行政处罚。至于收容教育,其收容教育的对象是卖淫嫖娼人员,至于参与卖淫活动的引诱、强迫、容留、介绍、组织卖淫的人员是否归属其中,此办法未明确列入,也未见明确的解释。此前的地方规范性文件中倒有,如《大同市收容教育卖淫嫖娼人员暂行规定》中列入了其他类型的与卖淫嫖娼相关联的人员。对于收容教育的法律性质,《卖淫嫖娼人员收容教育办法》认为是行政强制措施。笔者却认为应该认定为行政处罚。其主要的理由。第一,与劳动教养比较,两者有极大的近似性。1982年,公安部〈〈劳动教养试行办法〉〉中指出,劳动教养对被劳动教养的人实行强制性教育改造的行政措施。而收容教育的方针是实行教育、感化、挽救的方针,是对收容的人员进行法律教育和道德教育、组织参加生产劳动以及进行性病检查、治疗的行政强制措施。两者的目的和途径以及对被教育对象的实际效果而言,没有什么差别。我国长期以来,将劳改人员和劳教人员并列,对两者而言,无论是同一种的“监狱”式的羁押、管理模式,还是期满释放后的待遇,在观念上和实际上,少有差别。收容教育与劳教又基本是一个模式。如果劳动教养被明确为行政处罚,那么,收容教育当然也可以划入行政处罚的行列。即使,当初制定该办法时认为是行政强制措施,也不能否认这一点,当时的行政法理论上还未将其准确定性罢了。第二,行政强制措施,很重要的特点之一是,临时性,即中间性而非终局性,通常的扣押、查封、冻结就是行政强制措施;另一个特点,非处分性,一般是限制权利而非处分权利。收容教育,对公民的人身自由的限制长达六个月至两年,不具备临时性,也并不是非处分性。行政处罚的本质,是合法地使违法人的权益受到损失,直接的目的是通过处罚造成违法者精神、自由和经济、利益受到损害或限制的后果,以促使其改正。收容教育的目的和手段,完全符合行政处罚的本质。

二、实行收容教育的所谓法律依据
制定《卖淫嫖娼人员收容教育办法》的所谓法律依据是“根据《全国人民代表大会常务委员会关于严惩卖淫嫖娼的决定》,制定本办法。”而全国人民代表大会常务委员会所制定的《关于严禁卖淫嫖娼的决定》(1991年9月4日主席令第51号公布)的第4条1款中规定“对卖淫嫖娼的,依照治安管理处罚条例第三十条的规定处罚。” 第4条第2款规定“对卖淫嫖娼的,可以由公安机关会同有关部门强制集中进行法律、道德教育和生产劳动,使之改掉恶习。期限为六个月至二年。具体办法由国务院规定。”但是,于1994年经过全国人大常委会修正的《治安管理处罚条例》中第30条1款明确规定的是“严禁卖淫、嫖宿暗娼以及介绍或者容留卖淫、嫖宿暗娼,违者处15日以下拘留、警告、责令具结悔过或者依照规定实行劳动教养,可以并处5000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”由此,显然在立法主体同为全国人大常委会,就同一惩治对象-----卖淫嫖娼人员,所制定的《关于严禁卖淫嫖娼的决定》和《治安管理处罚条例》的法律效力处于同一位阶,因此按照后法优于前法的基本法理,可以得出下列结论:对卖淫嫖娼人员的惩治,应该依照《治安管理处罚条例》的规定来处理;处理的方式只能是拘留、警告、责令具结悔过、劳动教养、罚款等其中之一种或一种与罚款并罚。《治安管理处罚条例》的处理方式并不包括收容教育,而不论收容教育属于行政处罚或行政强制措施。因此,可以得出收容教育已经被依法废止的结论。如果有人一定要说《关于严禁卖淫嫖娼的决定》中不是还白纸黑字地写着“对卖淫嫖娼的,可以由公安机关会同有关部门强制集中进行法律、道德教育和生产劳动,使之改掉恶习。”吗?不错,形式上是存在,但是从实际来看,法律效力已经丧失,从实质上讲,该具体规定已经作了修正。最方便的一个例证就是《治安管理处罚条例》,其中第30条2款中不是仍然规定“嫖宿不满14岁幼女的,依照刑法第一百三十九条规定,以强奸罪论处。”这个以强奸罪论处,就没有法律效力。我想今天的司法机关不会对嫖宿不满14岁幼女的被告人,以强奸罪论处吧。原因显而易见,新《刑法》已经对嫖宿不满14岁幼女的犯罪行为,不是规定为强奸罪而是嫖宿幼女罪。
虽然国务院《卖淫嫖娼人员收容教育办法》将收容教育认定为行政强制措施,我们权且承认其为行政强制措施。《卖淫嫖娼人员收容教育办法》以及相关的文字规定和执法的现实都显示:既为行政强制措施,限制卖淫嫖娼人员的人身自由,确实无庸质疑。那么,依照2000年颁布的《中华人民共和国立法法》第8条,下列事项只能制定法律:
(一)国家主权的事项;
(二)各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权;
(三)民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度;
(四)犯罪和刑罚;
(五)对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚;
(六)对非国有财产的征收;
(七)民事基本制度;
(八)基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度;
(九)诉讼和仲裁制度;
(十)必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。
其中第5项明确指出,对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚;必须制定法律,而法律的制定权属于全国人大及其常委会。该法第九条规定“本法第八条规定的事项尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规,但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。”可见,对公民限制人身自由的收容教育,不得授权国务院制定行政法规。同样根据后法优于前法,《关于严禁卖淫嫖娼的决定》中对国务院的授权,违反了《立法法》的这一规定,应该自《立法法》生效之日起,失去法律效力。也即,该授权依法无效,国务院无权制定有关对公民限制人身自由的收容教育的行政法规。如果已经制定的,则因为与上位法抵触而失效。
三、违反我国的〈〈宪法〉〉和联合国有关国际公约
我国第5条2款规定“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”第33条3款中明确规定“国家尊重和保障人权。”第37条规定“中华人民共和国公民的人身自由不受侵犯。
任何公民,非经人民检察院批准或者决定或者人民法院决定,并由公安机关执行,不受逮捕。
禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或者限制公民的人身自由,禁止非法搜查公民的身体。”并且联合国〈〈公民权利和政治权利国际公约〉〉第9条中规定“人人有权享有人身自由和安全,任何人不得加以任意逮捕或监禁。除非依照法律所规定的根据和程序,任何人不得被剥夺自由。”因此,如果被收容教育的人员被剥夺自由或被监禁,应该有法律规定的依据和程序。否则,不仅是违反了上述国际公约,也违反了国内最高法----这个其他国内法的母法和法源。


后记:我本来不想写刑法之外的东西,每个人有自己的专业槽,不好意思在别的槽边偷食或鹊巢鸠占。好在仅仅写的法律方面的,多少懂一点皮毛,没有写电子、经济或医学我一窍不通的东西。本文的写作缘于一个真实的案例。一花甲男子,因为一纸收容教育决定,就关进去了。当时就开始思考,思考在写本文后并未停止。
连可以算作慈善行为的收容遣送都在实际执行中,完全变了样,何况本身就是出于惩治目的的收容教育呢?广东曾经在孙志刚案件之后,又暴露了强制戒毒所工作人员把戒毒的女性出卖给“鸡头”而强制她们卖淫的丑闻。劳教所、戒毒所、收容遣送所都有过丑闻,这些还只是冰山一角。目前还没有看到收容教育所的丑闻,但是,全国183个收容所,每年约四万个被收容人员(2),没有暴露不等于没有。在曾经为高雅、脱俗的“象牙塔”丑闻尚且层出不穷、习以为常的情况下,如果说决定采取和执行收容教育这些权力没有被滥用,如果说收容教育中真的没有丑闻和罪恶,那是奇闻!何况中国人有“万恶淫为首”的思想传统。对待卖淫嫖娼的人员,怎么可能手软,怎么可能人道!更别说堂而皇之地依照“规定”可以收取被收容教育人员和其家属的钱,名义上有伙食费、治疗费、水电费等。一旦决定了收容教育,被收容教育人员只能是“人为刀俎,我为鱼肉”,哪敢不低头?
卖淫嫖娼,是有很老的历史了,回顾其源头,也许并不是今天人们想的那么邪恶和堕落------在西方,神妓,是一种为神而作出身体奉献的女人。性成为个人的权利,而不是个人的义务,民众权利意识觉醒的今天,怎样动用公权?全国各地,遍布有卖淫嫌疑的场所,我们今天要采取什么样的措施,来合法地予以规制,应该好好的考虑了,是疏还是堵?是先关窗户再整理房间内被风吹乱的纸张还是不关窗户就这么将吹乱了的纸张顾此失彼,手忙脚乱的整理下去?爱滋病的阴影愈来愈近,怎么在两害相权中取其轻?我们曾幻想在现阶段创建一个没有剥削的制度,结果呢?但是引进了外资,放松了对内部民营资本的管制,虽然有对剩余价值的剥削,可是,经济发展了。我们的思路应该开阔些。那么多的收容教育所,劳而无功,吃力不讨好.

注(1)马克昌主编:〈〈刑罚通论〉〉武汉大学出版社2001年第2版,第763页。
(2)〈〈全国半年收容教育卖淫嫖娼人员1.8万〉〉:见2000年11月1日〈〈法制日报〉〉。


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武汉市征用集体所有土地补偿安置办法

湖北省武汉市人民政府


武汉市征用集体所有土地补偿安置办法

武汉市人民政府令
第149号


《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》已经2003年11月24日市人民政府第13次常务会议审议通过,现予公布,自2004年2月1日起施行。

市 长 李宪生
二OO三年十二月二十二日


武汉市征用集体所有土地补偿安置办法


第一章 总 则


第一条 为了加强征用集体所有土地(以下简称征地)补偿安置管理,保障征地工作顺利进行,保护被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖北省土地管理实施办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内征地补偿安置适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的,从其规定。
第三条 本办法所称征地补偿安置,是指因依法征用集体所有的土地,按照本办法规定对被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。
第四条 市土地行政主管部门主管全市征地补偿安置工作,同时负责江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内的征地补偿安置的实施工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区土地行政主管部门负责本辖区内的征地补偿安置管理工作。


第二章 一般规定


第五条 征地方案经依法批准后,由市人民政府或者东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征地所在地的乡(镇、场、街道)、村予以公告。具体工作由土地行政主管部门负责实施。
第六条 被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记。被征用土地上有建(构)筑物的,还应提供有关建(构)筑物的合法证件。土地行政主管部门应当组织征地工作人员到现场调查核实。
被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以土地行政主管部门的调查结果为准。
自征地公告公布之日起,被征地的农村集体经济组织和农民不得在征地范围内抢种、抢建。抢种、抡建的,不予补偿。
第七条 土地行政主管部门根据经批准的征地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征地所在地的乡(镇、场、街道)、村予以公告,听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。
征地补偿、安置方案经批准后,由土地行政主管部门组织实施。
第八条 农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置标准有争议的,按国家和省有关规定进行处理。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。
第九条 征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物(含建、构筑物)和青苗的补偿费。
第十条 征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。


第三章 土地、青苗及地上附着物补偿


第十一条 征用土地的,按下列标准支付土地补偿费:
(一)征用耕地的,按该耕地被征用前3年平均年产值的lO倍补偿;
(二)征用园地、林地以及其它农用地的,按邻近耕地前3年平均年产值的6倍补偿;
(三)征用建设用地和未利用地的,按邻近耕地前3年平均年产值的6倍补偿。
第十二条 被征用土地上的青苗,能计算产值的,按其产值进行补偿。能收获的不予补偿;不能收获的,按一季产值进行补偿。不能计算产值的,给予合理补偿。
农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施以及其它附着物,能迁移的,由产权单位自行负责迁移,用地单位付给迁移费;不能迁移的,由用地单位依据重置价给予补偿。
被征用土地上的坟墓,由用地单位以公告形式通知坟主在限期内自行迁移,并按有关规定向坟主支付迁坟费;逾期未迁移的,由土地行政主管部门会同有关部门处理。
本条第一、二、三款规定的补偿费应当支付给所有人,具体补偿标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。
第十三条 征地涉及房屋拆迁的,按《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》的规定执行。
第十四条 经依法批准临时使用集体土地的单位,按下列规定对农村集体经济组织支付补偿费:
(一)临时使用耕地的,按其前3年平均年产值结合使用年限计算补偿费。使用不足1年的按两年计算,1年以上(合1年)的按3年计算;
(二)临时使用其他有收益土地的,按邻近耕地前3年的平均年产值乘以使用年限给予补偿。
临时用地范围内的青苗和地上附着物,按实际损失对所有人给予补偿。


第四章 农业人口安置


第十五条 征用土地的,应当按下列规定支付安置补助费:
(一)征用耕地的,每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的6倍,但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不超过该耕地被征用前3年平均年产值的15倍;
(二)征用有收益的其他土地,每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准为邻近耕地前3年平均年产值的6倍。
征用无收益的土地,不支付安置补助费。
第十六条 按本办法第十一条、第十五条规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费。但土地补偿费、安置补助费的总和不得超过该耕地被征用前3年平均年产值的30倍。
第十七条 需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
因征地已经享受安置政策的农业人口,在下次征地时不再纳入需安置农业人口范围。
第十八条 需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
符合参加社会保险条件的,征得被安置人员同意后,安置补助费用于支付被安置人员的社会保险费用。参加社会保险的具体办法由市劳动保障部门拟订,报市人民政府批准后实施。
第十九条 被征地的农村集体经济组织可以来取整理土地、开垦耕地、调整土地、兴办企业、建立征地安置专项资金等方式,安置需要安置的人员。
第二十条 被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支情况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。
征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。
区、乡(镇)人民政府及街道办事处应加强对安置补助费使用情况的监督。


第五章 法律责任


第二十一条 侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用的,由监察、审计部门依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 土地行政主管部门工作人员在征地补偿安置过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。


第六章 附 则


第二十三条 被征地单位土地面积、耕地面积、农业人口数量、年产值等,按市统计行政主管部门提供的数据确定。
第二十四条 使用国有农用地从事非农业建设的补偿,参照本办法执行。
第二十五条 本办法具体应用中的问题,由市土地行政主管部门负责解释。
第二十六条 本办法自2004年2月1日起施行。1994年3月30日市人民政府发布的《武汉市国家建设征用土地补偿安置办法》同时废止。



辽宁省城市住宅区物业管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省城市住宅区物业管理条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过,现予公布,自2000年3月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施不全的原有住宅区,应由当地政府组织整治,达到规定的条件后实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主,配套设施齐全,达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 省建设行政主管部门和市、县(含县级市、区,下同)人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理
第六条 房屋出售率或者入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
第七条 业主、物业使用人的权利、义务:
(一)享有物业管理服务的权利;
(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;
(三)决定有关物业管理的重大事项;
(四)监督物业管理委员会的工作;
(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;
(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;
(七)按时缴纳物业管理服务费用。
第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利:
(一)选举、撤换物业管理委员会的组成人员;
(二)审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约;
(三)改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定;
(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会,每年至少召开一次,必要时经业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成,每届任期3年。
第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内,到所在地县以上物业行政主管部门备案。
第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。
第十二条 物业管理委员会的职责:
(一)维护业主、物业使用人的合法权益;
(二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;
(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;
(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查,并经工商行政管理机关登记注册,领取营业执照。
第十四条 物业管理企业的权利、义务:
(一)按照合同要求,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;
(三)制止违反物业管理规定的行为;
(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;
(五)按委托管理合同实施物业管理;
(六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督;
(七)协助有关部门开展社区活动。
第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到物业管理委员会办理下列事项:
(一)对预收的物业管理服务费按实结算,剩余部分予以结转;
(二)移交全部物业档案资料和有关财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交
第十六条 物业前期管理,是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。
第十七条 房屋开发单位在销售房屋时,应当与业主签定前期物业管理服务协议,前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。
第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担;房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。
第十九条 房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求,进入住宅小区建设成本,属业主共有的物业管理办公用房,移交给物业管理委员会。具体标准和办法,由市人民政府确定。
第二十条 房屋开发单位移交物业管理时,应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:
(一)竣工总平面图;
(二)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;
(三)地下管网图;
(四)各类房屋和共用设施设备清单;
(五)其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用
第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围,按国家有关规定,由市人民政府确定。
第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好,使用方便、安全,环境整洁,公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。
第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为:
(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;
(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房;
(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;
(五)安装影响房屋结构的动力设备;
(六)影响公共卫生、破坏周围环境的行为。
第二十四条 业主、物业使用人装修房屋,应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为,应当劝阻制止;对拒不改正的,应当及时告知物业管理委员会予以解决;解决不成的,报告物业行政主管部门依法处理。
第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,按照有关规定办理审批手续,并支付设置费用。
第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时,应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用
第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,其收取、使用和管理,按照国家有关规定执行。
第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。
房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用,在维修基金中支出。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中支出。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人的财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。
第三十二条 业主转让房屋时,其维修基金账户随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第十三条规定,未经物业行政主管部门资质审查,由物业行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的,由物业行政主管部门责令限期改正,并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条规定,未提供物业管理办公用房的,由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门,责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第三十九条 违反本条例第二十三条规定,有禁止行为之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业行政主管部门责令恢复原状,并可处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的,由物业行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。
第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的,物业行政主管部门应当责令其限期改正,或者撤消其决定,并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。
第四十三条 物业管理企业违反本条例规定,未取得营业执照,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。
第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则
第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理,参照本条例规定执行。
第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。



2000年1月27日

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