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商品房认购书预约或本约的认定/张福荣

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 16:24:51  浏览:9182   来源:法律资料网
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[案情]

2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年,该开发商取得了该地块土地使用权,遂开工建设,并于2012年取得了商品房预售许可证,预售价格每平方米近8000元,现已全部预售完毕,并依法办理了不动产预告登记。此时,当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效,遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为:1.原被告双方签订的《认购书》如何定性?对此问题,一种观点认为是预约,一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同,有关损失如何计算?对此,一种观点认为《认购书》有效,赔偿应依原告诉求;一种观点认为《认购书》有效,但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

1.《认购书》是本约 所谓预约,指约定将来订立一定合同的合同;因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约,应专注于其实质内容,探求当事人的真意,而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约,不应以房地产开发进程为标准,更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准,而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件,探求和判断当事人的真意,据此对合同的性质做出认定。应当明确的是,订立预约在交易上属于例外,如有疑义,应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌,但已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受了部分购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《认购书》应当认定为商品房预售合同,应认定为本约。

2.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“商品房预售应当符合以下条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时,该条所有要件均未得到满足,根据合同法第五十二条第(五)款之规定,《认购书》虽成立,却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案诉讼发生时,被告已完全获得了商品房预售所需资质,使得《认购书》并不必然无效,而属法官自由裁量,“可以”认定有效。

3.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先,根据债与合同法的基础理论,普通债权之间关系平等,所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反,物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记,使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以,原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次,在赔偿金额的确认上,需要注意的是,早在合同签订不久,被告就明确了根本违约的意思表示,根据合同法中“减损原则”,原告应负有采取措施,减少损失的义务,否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持,差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外,首先应当双倍返还定金,尚不能弥补房款差额的,则由被告予以赔偿损失。

(作者单位:江苏省常州市中级人民法院)
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印发《汕尾市政府质量奖评审管理办法(试行)》的通知

广东省汕尾市人民政府办公室


印发《汕尾市政府质量奖评审管理办法(试行)》的通知

汕府办[2011] 92号


各县(市、区)人民政府,市政府有关部门、有关直属机构:
  《汕尾市政府质量奖评审管理办法(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


汕尾市人民政府办公室

二0一一年十二月三十一日



汕尾市政府质量奖评审管理办法(试行)


第一章总则

  第一条为深入贯彻落实科学发展观,引导和激励汕尾市企业加强质量管理,提高产品、服务和经营质量,增强自主创新能力和国际竞争力,促进汕尾市经济社会又好又快发展,根据《中华人民共和国产品质量法》、广东省政府《关于开展质量强省活动的意见》,参照《广东省政府质量奖评审管理办法》的有关规定,特制订本办法。
  第二条本办法所称汕尾市政府质量奖(以下简称市政府质量奖)是汕尾市政府设立的最高质量奖项,由市政府批准、表彰和奖励,授予在汕尾市登记注册,具有法人资格,质量管理成效显著,产品、服务和经营质量、自主创新能力和市场竞争力等在国内外处于领先地位,对汕尾市经济社会发展做出卓越贡献的企业。
  第三条市政府质量奖的评审遵循科学、公正、公平、公开的原则,坚持高标准、严要求、好中选优,坚持企业自愿、不向企业收费、不增加企业负担、不搞终身制。
  第四条 市政府质量奖每年评选一次,每届获奖企业数量原则上不超过3家。
  第五条 市政府质量奖评审标准按照GB/T 19580 - 2004《卓越绩效评价准则》和GB/Z 19579 - 2004《卓越绩效评价准则实施指南》执行。


第二章 组织管理

  第六条设立汕尾市政府质量奖评审委员会(以下简称评审委员会),评审委员会设主任一名(由分管副市长担任)、副主任两名(分别由市政府分管副秘书长和市质监局主要负责人担任),成员由市纠风办,发改局、经信局、科技局、财政局、人社局、外经贸局、统计局、工商局、知识产权局、出入境检验检疫局有关负责同志,相关产业行业协会组织、消费者权益保护组织等社会团体负责人,相关权威专家组成。评审委员会成员名单由市质监局会同有关部门提出,报市政府批准后公布。
  评审委员会成员每届任期为两年,自市政府批准之日起至下届评审委员会成员经市政府批准之日止,评审委员会成员可连任。
  评审委员会负责组织协调市政府质量奖评审活动,审定并公布评审委员会工作制度、议事规则,根据评审标准制订并公布市政府质量奖的具体评价细则、评审程序等规范,审议确定拟获奖企业名单并报请市政府审定,决定和处理市政府质量奖评审过程的重大事项。
  第七条评审委员会下设秘书处(设在市质监局),作为评审委员会的具体办事机构,负责组织、协调市政府质量奖评审的日常管理工作。
  秘书处人员组成、工作制度、议事规则等,由评审委员会确定并公布。
  第八条评审委员会根据需要,聘请国内权威质量管理专家组成评审专家组,开展资料评审、现场考评和综合评价等工作。
  评审专家组人员组成、工作制度、议事规则等,由评审委员会确定并公布。
  第九条各县(市)质监部门会同有关部门、社会团体及相关专家负责本行政区域内政府质量奖的申报、推荐以及监督管理工作。

第三章 申报条件

  第十条 申报市政府质量奖的企业,必须同时具备下列基本条件:
  (一)在汕尾市行政区域内登记注册三年以上,具有独立法人资格。
  (二)符合国家和省的产业、环保、质量等政策,列入国家生产许可和强制监督管理范围的应取得有关证照。
  (三)质量管理成绩显著,产品、服务和经营质量、自主创新能力、市场竞争力等在省内处于领先地位。
  (四)产品质量达到省内先进水平,在近三年国家级或省级质量监督抽查中没有不良记录。
  (五)诚实守信经营,市场信誉良好,顾客满意程度高。
  (六)经济效益好,经营规模、年利税额、总资产贡献率等指标位居国内、省、市同行业前列,并保持良好的发展势头。
  (七)积极履行社会责任,近三年来没有发生重大质量、安全、环保、卫生等事故,没有因违反生产经营、知识产权、劳动保障、环保、安全生产、税收等法律、法规、规章规定受到刑事或行政处罚。
  第十一条获得中国驰名商标、中国发明专利、国家质检总局“全国质量管理先进企业”、广东省名牌产品、广东省著名商标、广东省质监局“广东省质量管理先进企业”称号的企业,在同等条件下予以优先考虑。

第四章 评审程序

  第十二条评审按如下程序进行:
  (一)公布评审相关事项。
  南秘书处提出评审专家组人员名单、评审要求、评审标准、评审细则、申报表格报评审委员会审议通过后予以公布。
  (二)企业申报。
  企业根据年度市政府质量奖的评审要求、评审标准,在自愿的基础上如实填写申报表格,对照评审标准进行自我评价并提交自评报告,提供有关证明材料,并按规定日期报送所在县级以上质监部门。
  (三)组织推荐。
  各县(市)质监部门会同本县(市)有关部门、社会团体和相关专家对申请企业是否符合申报条件、企业申报内容是否属实等提出评价意见,并形成推荐意见,在规定期限内统一报送秘书处。
  (四)材料初审。
  秘书处汇总各地推荐材料后,对企业的申报材料进行形式审核,对申报材料不完备的企业,及时通知有关企业予以补充完善;对申报材料完备的企业,将该企业的相关申报材料送评审专家组评审。
  (五)专家组评审。
 评审专家组对照评审标准、评价细则和其他评审具体要求,对申报材料进行评审,形成材料评审报告,并提出进入现场考评程序的候选企业建议名单。
  (六)现场考评。
  对专家组提出的候选企业,经评审委员会秘书处审核后,由评审专家组按照评审标准、评价细则和其他评审具体要求进行现场考评,形成现场考评报告。
  (七)综合评价。
 评审专家组根据材料评审和现场考评情况,对候选企业进行综合评价打分,并按得分高低排序,形成综合评价报告,提出推荐获奖企业名单。
  (八)秘书处评估。
  秘书处根据评审专家组提供的综合评价报告和推荐获奖企业名单,进行全面审核、综合分析和系统评估,提出综合评估报告和建议获奖企业名单,连同评审专家组提交的综合评价报告和推荐获奖企业名单,一并提交评审委员会审议。
  (九)审议公示。
  评审委员会对秘书处提交的综合评估报告、建议获奖企业名单以及评审专家组提交的综合评价报告、推荐获奖企业名单进行审议,确定获奖初选企业名单,向社会进行为期10天的公示。秘书处负责受理和核查公示期间的投诉并向评审委员会提交书面核查报告。
  (十)审定报批。
  评审委员会根据公示情况,审议确定拟获奖企业名单,报请市政府审核批准后公布。


第五章 奖励及经费


  第十三条获市政府质量奖的企业由市人民政府表彰奖励,颁发奖牌和证书,给予每家获奖企业一次性奖励5万元。
  获奖企业间隔两届后,可再次申报并享受同等奖励。


第六章 监督管理

  第十四条对弄虚作假、以不正当手段骗取政府质量奖的企业,评审委员会要及时提请市政府撤销其市政府质量奖奖项,收回证书、奖牌,追缴奖金,并向社会公告。该企业不得参加下两届市政府质量奖的评审。
  第十五条获奖企业在获奖后一年内如发生下列情形之一的,由评审委员会提请市政府撤销其市政府质量奖奖项,并向社会公告。撤销奖项的企业不得参加下一届市政府质量奖的评审。
  (一)发生较大以上质量、安全、环保、卫生等事故的。
  (二)出口产品因质量问题被国外通报或索赔,造成国家形象和产品信誉受到较大损害的。
  (三)提供的商品或者服务被人民法院或市级政府职能部门判定存在欺诈消费者行为、使消费者的合法权益受到严重损害的。
  (四)其他违反市政府质量奖宗旨与原则的重大事项。
  第十六条获奖企业有义务宣传、交流其质量管理的成功经验,发挥模范带动作用,促进汕尾市广大企业提高质量管理水平。
  第十七条参与推荐和评审的人员要严守工作纪律,公正廉洁,保守秘密。对推荐和评审过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的机构和个人,取消其推荐和评审资格,并提请有关部门或所在单位给予纪律处分。构成犯罪的,要依法追究其法律责任。
  第十八条 除本办法规定的市政府质量奖评审机构外,汕尾市其他任何组织或个人不得进行市政府质量奖的评审活动。


第七章 附则

  第十九条本办法由汕尾市质量技术监督局负责解释。

泰安市专业技术人员继续教育管理规定

山东省泰安市人民政府


政府令【第119号】
泰安市专业技术人员继续教育管理规定
 

《泰安市专业技术人员继续教育管理规定》已经市政府批准,现予发布施行。





市 长 二OO七年二月五日














泰安市专业技术人员继续教育管理规定








第一章 总 则




第一条 为规范专业技术人员继续教育工作,不断提高专业技术人员的综合素质和能力,根据《山东省专业技术人员继续教育条例》等规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称的专业技术人员是指在专业技术岗位或管理岗位上工作的人员。
本规定所称专业技术人员继续教育(以下简称继续教育),是指对专业技术人员进行补充、更新、拓展相关专业知识和技能,完善知识结构,增强创新能力,提高综合素质和专业技术水平的教育。
第三条 继续教育应以科学的理论为指导,遵循以人为本、按需施教、学以致用、讲求实效、改革创新和保证质量的原则。
第四条 市、县(市、区)人事部门负责本行政区域内继续教育的综合管理、指导和监督工作;各专业技术职务系列行政主管部门、各单位负责具体组织实施本行业、本系统、本单位的继续教育工作。
财政、监察、物价等部门按照各自职责做好继续教育的相关管理工作。
第五条 实行继续教育效果评估制度。人事部门建立考核、评估指标,对继续教育的总体工作、领导责任目标、计划实施、经费保障、制度建设和学习效果等方面实施考核、评估。





第二章 学习培训




第六条 继续教育应适应经济社会发展需要,以专业技术人员能力建设为核心,以政治理论、法规政策、专业知识、文化素养、职业道德和技能训练等为基本内容,倡导创新学习,建设学习型组织,增强自主创新能力,提高政治素质和职业道德水平。
第七条 继续教育科目分公共科目、专业科目两类。
公共科目应根据经济社会发展和科技创新的需要,经专家论证,开设相关的继续教育公共课程,侧重于提高专业技术人员的通用能力和职业道德水平,培养科学精神,提高学习、实践和创新的整体能力。
专业科目应根据本行业、本系统专业领域发展和知识更新的需要,紧跟科学技术发展趋势,开展新知识、新理论、新技术、新方法的专项培训,侧重于提高专业技术人员的专业水准和职业能力。
第八条 专业技术人员接受继续教育以参加继续教育主管部门、本行业、本系统、本单位组织的学习和有计划、有考核的自学活动为主,可以采取集中培训、进(研)修、学术讲座和远程(网络)教育等多种形式进行。
第九条 专业技术人员根据需要,可以自主选择继续教育的内容和形式,但是法律、法规有明确规定的除外。
第十条 专业技术人员要求脱产或半脱产接受继续教育的,应经所在单位同意。凡在国内连续脱产接受继续教育学习半年以上或半脱产学习一年以上及外派出国(境)学习的专业技术人员,在参加学习前应同所在单位订立书面协议。
第十一条  人事部门应利用现有的教育设施,逐步建立和完善继续教育培训实施网络。
高等院校和依法取得办学资格的科研院所、社会团体和其他教育培训机构可以发挥自身优势,面向社会开展相关专业的继续教育活动。
第十二条 人事部门会同专业技术职务系列行政主管部门或行业组织制定施教机构条件,通过招标投标等竞争方式选择本地区、本行业、本系统的继续教育施教机构,并对其教学活动情况进行评估和监督。
第十三条 施教机构应根据培训主办单位需求,制订培训大纲和施教方案,并负责师资选派、课程安排、组织考核(考试)和日常教学、生活管理等工作。
第十四条  施教机构开展继续教育活动时,应突出教学内容的针对性、实用性和先进性,重视对培训教材的选用,加强教学管理,保证教学质量。
施教机构举办继续教育年度计划内的培训班次,应经人事部门和有关行政主管部门认定,并自觉接受指导和监督。
第十五条 继续教育师资,实行专兼职结合、以兼职为主、德才兼备、资源共享的原则,由本专业及相关专业领域内具有较高水平和丰富实践经验的专家担任。
部门、单位举办的培训学习、进修、学术讲座等继续教育的师资条件,由人事部门会同专业技术职务系列行政主管部门制定。




第三章 组织管理




第十六条 市、县(市、区)人事部门在继续教育管理工作中的主要职责是:
(一)组织、指导和协调继续教育工作;
(二)制定下达继续教育规划和年度计划;
(三)审查监督各专业技术职务系列行政主管部门主办的继续教育培训的计划安排和组织实施情况;
(四)组织继续教育公共科目的培训学习;
(五)审验继续教育证书登记情况,核定继续教育学时学分。

第十七条 各专业技术职务系列行政主管部门在继续教育管理工作中的主要职责是:
(一)制定本行业、本系统继续教育的计划;
(二)组织实施本行业、本系统的继续教育专业科目; 
(三)组织协调本行业、本系统的继续教育工作;
(四)审查继续教育证书登记情况,审核继续教育学时学分。

第十八条 专业技术人员所在单位在继续教育工作中的主要职责是:
(一)制定和组织实施本单位继续教育计划;
(二)组织专业技术人员参加继续教育学习培训;
(三)保证专业技术人员接受继续教育的时间,并提供必要的学习经费和其他条件;

(四)考核登记专业技术人员参加继续教育的情况。
第十九条 继续教育实行年度计划制度。继续教育计划按下列程序制定:
(一)各专业技术职务系列行政主管部门应在年初,根据各单位报送的继续教育安排情况,拟定当年继续教育计划向人事部门申报。
(二)县(市、区)人事部门汇总确定后,统一报市人事部门;市直各部门的继续教育安排情况直接报市人事部门。
(三)市人事部门对报送的继续教育计划本着资源共享、方便学习的原则进行统筹安排,经研究后统一下达全市专业技术人员继续教育年度计划。计划应载明培训人员范围、内容、时间、方式、实际学时、授课师资情况等。
(四)各单位确需调整计划的,经县(市、区)人事部门或市直专业技术职务系列主管部门同意后,及时将有关情况报市人事部门研究,纳入全市继续教育计划管理范围。
第二十条 继续教育实行学时学分考核制度。
专业技术人员每年参加脱产、半脱产继续教育时间不少于12天或72学时;确因工作需要不能参加脱产、半脱产学习的,应完成规定的学分。具体为:晋升专业技术职务的,每年应完成不少于20学分的继续教育;不再晋升高一级专业技术职务的,聘任期间每年应完成不少于10学分的继续教育。
通过考试取得职(执)业资格,以及进行职(执)业资格注册的专业技术人员,也应完成规定的继续教育任务,其学时、学分要求,按国家有关规定执行;没规定的,按本规定执行。
第二十一条  年度计划内继续教育项目的学分,市人事部门在下达的计划内予以载明。专业技术人员参加的学历教育、课题研究、进修培训等其它形式的继续教育,其学时、学分的认定和折算,由市人事部门另行制定。
第二十二条 实行继续教育证书登记审验制度。继续教育证书登记情况是专业技术人员综合考核的主要内容和评定专业技术资格、聘任专业技术职务以及职(执)业资格注册的重要依据。
专业技术人员继续教育证书,全省统一式样,由市人事部门负责印制和发放,主要记载专业技术人员接受继续教育的时间、内容、学分等基本情况。
第二十三条  专业技术人员继续教育证书按以下规定进行登记审验:
(一)专业技术人员应在完成接受的继续教育后,凭有关证书、证明文件,到所在单位或代理其人事关系的人才交流服务机构办理证书登记。用人单位或人才交流服务机构应加强管理,如实考核和登记接受继续教育情况。
(二)晋升、聘任初级专业技术职务的,其证书登记情况分别由县(市、区)人事部门或市直主管部门审验。
(三)晋升、聘任中级以上专业技术职务的,其证书登记情况经县(市、区)人事部门或市直主管部门审查后,统一由市人事部门最后审验。
第二十四条 实行继续教育统计制度。人事部门会同有关部门根据国家和省有关规定对继续教育的人员、时间、内容以及办班的类型和形式等基本情况实行年报制度,并根据管理工作的需要,进行随机统计和抽样统计。




第四章 经费保障




第二十五条 继续教育经费由国家、单位和个人共同承担。市、县(市、区)人民政府应积极筹措资金,统筹安排,保证继续教育管理工作的正常经费需要,并逐年加大投入,促进继续教育事业的发展。
第二十六条 用人单位应保证继续教育所需经费不低于国家规定的标准,其费用从职工教育经费中列支。开发新技术、研制新产品和进行课题研究的继续教育经费,在管理费用、项目资金中安排。
继续教育经费实行专款专用,不得截留、侵占、挪用。
第二十七条 专业技术人员参加法律、法规规定的继续教育,其费用按照法律、法规的规定解决;参加所在单位安排的继续教育,其费用由所在单位解决;参加自主选择的继续教育,其费用按照所在单位的规定或与所在单位的约定解决。
第二十八条 用人单位和专业技术人员可根据国家有关规定,接受社会各界对继续教育事业的捐助。
第二十九条 开展继续教育活动需要收取相关费用的,应按照国家和省有关规定报价格、财政行政主管部门核准或备案。
禁止行政主管部门、行业组织和继续教育施教机构在继续教育活动中违反国家和省市有关规定收取费用或摊派物品。




第五章 监督奖惩




第三十条 人事部门对在继续教育工作中取得显著成绩的部门和单位应给予表彰或奖励;对专业技术人员在继续教育过程中成绩突出并取得显著成果的,应视其贡献大小给予荣誉和物质奖励。
第三十一条 对用人单位不登记或不如实登记专业技术人员参加继续教育基本情况的,由有关行政主管部门责令限期改正。
第三十二条 对专业技术人员弄虚作假骗取继续教育证书登记的,由有关行政主管部门责令限期改正;专业技术人员由此取得的专业技术职务资格证书,由发证机关予以撤销;用人单位应依法依规给予相应的处分。
第三十三条 对继续教育施教机构在开展继续教育活动中,因管理不当不能保证培训质量的,由有关行政主管部门责令限期改正,并予以警告;情节严重并产生恶劣社会影响的,责令停止继续教育活动;违反规定收取费用的,由价格行政主管部门依法予以查处;给当事人造成经济损失的,应依法予以赔偿。
行政主管部门、行业组织违反规定收取费用、摊派物品的,由价格、财政行政主管部门或监察机关依法予以查处;给当事人造成经济损失的,应依法予以赔偿。
第三十四条 对截留、侵占、挪用继续教育经费的,按照国家有关规定予以处理。
第三十五条 人事部门、有关行政主管部门及其工作人员侵害用人单位或专业技术人员继续教育合法权益的,由所在部门或上级主管部门、监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;给当事人造成经济损失的,应依法承担赔偿责任。




第六章 附 则




第三十六条 本规定由市人事局负责解释。
第三十七条 本规定自发布之日起施行。《泰安市专业技术人员继续教育暂行规定》(市政府令第24号)同时废止。






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