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人格权“支配”属性辨析/温世扬

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 11:46:31  浏览:8600   来源:法律资料网
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  温世扬 武汉大学法学院 教授


  内容提要: 人格权属性问题存在分歧之根源在于人格权的特殊法律构造。人格权之产生,是因为内在于自身的利益(人格利益)或人的伦理价值可以成为受私法保护的权利客体,但并不意味着人格权可以或必然成为支配权的客体。“人格标识商品化权”虽然成立于一定的人格要素(人格标识)之上,但从其内容构造、制度功能等方面考察,已非人格权范畴所能涵盖,它是一种特殊的财产权。


在人格权基础理论中,人格权的非财产性、绝对性、专属性为我国学界所共认。在国内一些有关人格权的著述中,支配性也被认为是人格权的重要属性。[1]但也有少数学者对此提出了异议,认为法律设置人格权的根本目的,不在于赋予自然人对其人格利益进行支配利用的权利,而在于保障决定“人之所以为人”的那些基本要素(生命、健康、名誉等)不受非法侵害;[2]或认为人格权的特点在于其绝对性,人对于自己的身体、健康、生命、尊严等无支配权。[3]还有学者从事实支配与法律支配的区分角度对这一问题作了分析。[4]鉴于人格权是否为支配权的问题既关系到对人格权本质的认识,也关涉到各种具体人格权的权能构造尤其是对“人格标识商品化”现象的法律定位,故值得进一步探讨。

一、人格权“支配”属性的理论成因

尽管独立的人格权制度直至20世纪才得以在民法典中出现(1960年《埃塞俄比亚民法典》),[5]但现代人格权理论的形成和发展却可追溯至19世纪的德国法学,[6]相关学术文献可谓卷峡浩繁。不过笔者从中并未发现有关肯认人格权“支配”属性的论述,而否认人格权为“支配权”者却不乏其人。如拉伦茨认为,人格权实质是一种人身不受侵犯的权利,并非一种支配权。[7]福尔克尔·博伊廷认为,人不能在自己身上设立支配权,不可像利用财产一样利用人格,此为《德国民法典》第253条所禁止,因为它践踏了人的尊严。[8]笔者认为,中外学者间的这种分歧的根源在于“人格权”的特殊法律构造。

德国民法对人格权的确认是法律实证主义的表现。[9]德国学者在塑造人格权这一权利类型时,一开始就遇到一个法律逻辑上的难题,即人格利益的特殊性质与民法上的权利客体之间的兼容性。其解决方式是扩大传统民法概念中财产范畴的内涵,无论是外在于主体,还是内在地与主体相结合,只要能满足主体的某种需要,都可以被认为是一种财产,并且需要法律的外在保护。所以,人格利益可以采用赋予权利来进行保护的形式,人格利益可以成为权利的客体。[10]

对此问题,我国学者也作出了自己的解释。如有学者认为,哲学上的“主体一客体”与法律上的“主体一客体”是两种不同的思考维度。从法律关系的角度看,只要某项利益处于法律加以调整和保护的范围之中,就有承认其为权利的可能与必要,而不论该利益所附着的客体是在人之外,还是在人之内:承认人格为权利,不会造成人既是权利主体又是权利客体的混乱。作为权利主体的人格,此人乃“民法上的人”,可能是自然人,也可能是法人;而作为权利客体的人格,专指自然人的伦理构成要素、[11]另有学者指出,人格权概念确立的前提是人的伦理价值的外在化,即将人的伦理价值由“我之所是”改变为“我之所有”,在法律观念上从人之本体的保护转向权利保护。[12]

人格权之所以能够成为私法权利,是因为内在于自身的利益(人格利益)或人的伦理价值可以成为受私法保护的权利客体。然而,对人格利益或人的伦理价值的私法保护是否意味着人格权在内容构造上具有支配权属性?对此德国学者多予以否定,而我国学者则多将支配性作为人格权的重要属性,甚至将人的伦理价值的外在化作为人对自身伦理价值因素享有支配的权利、法律赋予人的伦理价值以交易可能的前提。[13]我国学者之所以主张人格权具有支配权属性,主要原因有以下三个方面。

一是传统权利尤其是所有权构造的路径依赖。如上文所述,人格权作为实证法上的权利,是通过证成其客体而获得认可的。德国学者通过扩大传统民法中财产范畴的内涵解决了人格权的构造问题,认为人格权所保护的物就是人本身的生存。[14]我国学者也对人格权的客体提出了种种见解,如人格利益、人的伦理价值、人格等。在此基础上,若按照传统民法权利理论对人格权所作的归类分析,便不难得出人格权属于支配权的逻辑推论。其一,根据权利的内容或作用形式,私权一般可以分为支配权、请求权、形成权、抗辩权,人格权显然不具有请求权、形成权、抗辩权之属性,而与支配权的特性则有所契合,因为支配权“赋予权利人对特定标的绝对和直接的支配力”;[15]其二,人格权的客体是一种特殊的“财产”或“物”,而财产或物是可支配的,物权即为支配权。故有日本学者指出:“属于人的权利中,除了有对外界事物的支配权之外,还有对于自身的支配权的想法,早在远古就有了。多内鲁斯说,属于我们的东西,有原本就属于我们的东西和我们负有义务的东西。”[16]及至近代,德国学者终于在“原本就属于我们的东西”上创设了人格权概念,正好契合了“对于自身的支配权”的早期想法。

二是具体人格权的模式效应。对人格的私法保护,存在两种不同的理论模式,即多元模式和一元模式。多元模式是民法传统分析框架下的产物,认为人格权针对的不是一个人的自身身体,而是针对一系列典型的、个别性的、具体的人格利益。它要求建构一系列的、以特定人格利益为保护对象的人格权。这样的保护对象包括姓名、肖像、名誉等,由此构成了各种具体人格权。一元模式起源于第二次世界大战之后的德国,它仍然借用传统的民事权利的制度构造,认为人格权不是一组以典型的人格利益为客体的权利,而是一个统一的、普遍的权利类型,它被称为一般人格权,它的客体所指向的是无所不包的人格的整体。那些个别的人格利益,如肖像、名誉、姓名等,只是这个整体人格中的一个方面,人格利益的所有方面在这样一个权利范畴中得到完整的、全面的保护。[17]不难看出,在一元模式下,若将一般人格权所指向的人格整体定性为支配权,此种支配仅具有抽象意义,并无实证法上的实益;而在多元模式下,各种具体人格权所指向的是各种典型的人格利益,在这些典型人格利益中,有的是“传统的人的伦理价值”,如生命、健康、自由等,有的是现代社会中“扩展了的人的价值”,如肖像、名誉、隐私、知情、生活安宁及居住环境等。“比较而言,如果说传统的人的伦理价值,其作为人的不可或缺的属性,可以被视为‘人之所以为人’的底线的话,那么现代社会中这些‘扩展了的人的价值’,事实上已经与人的本体渐行渐远了。”[18]正是这些“与人的本体渐行渐远”的人格利益,为某些人格权的支配性提供了可能。

三是人格标识商品化现象的“启示”。在当代社会,自然人尤其是公众人物的姓名、肖像、艺术形象等人格标识的商业化利用现象已屡见不鲜,由此在西方国家产生了被称为公开权、形象权或商品化权的新型民事权利。我国一些学者将此现象称为人格权的商品化、人格权(的)商业化利用,以及人格标识商品化权,并将其纳入人格权范畴。[19]在这些学者看来,所谓人格标识商品化权,就是民事主体对自己的姓名、肖像、声音、形体等人格标识进行支配、利用的权利,人格权的支配性由此得到充分体现。

但笔者认为,内在于自身的利益(人格利益)或人的伦理价值可以作为权利客体固可证成人格权的存在,但并不意味着其可以或必然成为支配权的客体,谓人格权为支配权也非确当。

二、人格权作为支配权的理论误识

支配权,乃“直接对于权利之标的,得为法律所许范围内之行为之权利也”。[20]按照被赋予私法主体的权利的内容对支配权、请求权与形成权进行区分,是长久以来最重要的私权分类。支配权赋予权利人对特定标的以绝对和直接的支配力。[21]“许多权利的首要功能,在于支配某种客体或某种其他的、无体的财产,如所有权旨在支配某物,专利权旨在支配某项发明。在这些情形,权利人可以长久地或暂时地使用其支配的财产,同时,其他人被排除在使用权之外,以确保第三人无法对权利人的支配可能性造成损害。”[22]在德国民法著述中,支配权的例证包括对物的支配权、对权利的支配权和对智力成果的支配权,人格权被明确地排除在支配权范畴之外。[23]而我国学者在论及支配权时多将人格权作为例证之一。[24]笔者认为人格权是否为支配权,可从以下两个方面予以分析,一是私法创设人格权的宗旨,二是权利主体对其人格利益或人的伦理价值实现支配权的可能性。

首先,人格权的根本价值在于人的尊严或人格的不可侵犯性,其目的在于对人格利益的保护而非支配。传统的私权理论是建立在财产基础上的,对于特定财产的支配是财产权的应有之义,物权、知识产权即为典型的支配权,权利人的意思或利益正是通过支配得以实现;而人格权的创设,乃是将人格利益或人的伦理价值拟制为权利客体的结果。这种拟制的目的,仅在于揭示此类权利的保护对象或成立基础。人格权的创设,旨在人格利益或人的伦理价值保护,从而维护“人之为人”之尊严,而非授予权利人“为法律所许范围内之行为”之权利。因此,有学者指出,人格权应以“受尊重权”的方式得到确认。[25]

其次,人格权支配权说缺乏一般化论证。欲使人格权为支配权的命题成立,须证明各种具体人格权均具有支配权属性,从而形成一般化结论。而考诸以下各种典型具体人格权,则不难发现支配并非各种人格权的共有权能。(1)生命权。个人对于生命的“支配”,从终极意义上说即自杀。对此,法律固然不可能强加禁止,但也不能将其承认为实证法上的权利,否则即与人类尊重生命的基本伦理相悖。因此,自杀不是一个能够通过法律加以规制的行为,若谓有“自杀权”更是离经叛道。至于安乐死,即使如少数国家那样承认其为合法,也只能表明仅在极其特殊的条件下以不作为方式终止他人生命的行为得免负法律责任,并不能反证出法律承认个人对其生命的支配权。(2)健康权、身体权。与生命一样,个人对其健康确实存在“事实支配”的可能,如自残、自染疾病、吸毒等,但这并非一般人伦所许可,故与自杀一样,实证法不能确认此种支配为权利(否则强制戒毒即为侵权),法律上的处分更无从谈起。身体权也是如此。(3)名誉权。名誉是权利人因其综合表现而获得的一般社会评价,名誉权即此种社会评价不因他人诽谤等而受非法贬损的权利。在名誉权受到侵害时,权利人可以主张权利和寻求法律救济,也可听之任之,不予主张。但无论从何种角度看,个人的名誉或名誉利益都不可能成为支配的对象,而只是一种不受侵害的人格利益。(4)隐私权。隐私权的客体包括自然人的隐私信息和私密生活(空间),其内容即该等信息和生活(空间)不受非法揭示或侵扰,因此也是一种防御权。个人对其隐私信息或私密空间既可主张隐私权,也可不主张权利,甚至为获得经济利益而许可他人公开或介人,此点似乎意味着隐私权具有支配性。其实,在此情形下并非权利人行使隐私权,因为私人信息和个人生活一旦自愿公开,即已不属于隐私了,何来隐私权?(5)姓名权、肖像权。与上述人格权有所不同的是,姓名权、肖像权的利益载体乃作为自然人的人格标识的姓名和肖像,权利人对其固然享有不受非法侵害的权利,同时又可依法许可他人无偿或有偿地使用其姓名或制作、使用其肖像。正是基于此点,一些学者认为姓名权、肖像权不仅是一种防御权,而且具有支配权能,有的学者甚至直接将姓名权定义为“对自己为区别于他人而拥有的姓名进行支配的权利”;[26]在法国法上,姓名权也曾被认为是一种所有权。[27]但从逻辑上说,仅基于权利人有权支配其姓名、肖像,并不能得出姓名权、肖像权本质上为支配权的结论,更不能得出人格权为支配权的一般论断。一些肯认人格权为支配权的学者也意识到“自然人得直接支配并处分自己的姓名、肖像,至为明显。但能否自由处分自由、生命,则不无疑问”。[28]“对于人格权中的姓名权、肖像权,其支配性尚可理解,但对于生命权、身体权、健康权等与自然人身体有关的人格权,以及名誉权、隐私权等社会评价性或纯粹精神性的人格权的支配性质,却很难令人信服。”[29]因此,将人格权一概纳人支配权范畴,实在难谓确当。对此问题,我国台湾地区早有学者指出:“将吾人自然享有之生命、身体、自由与法律保护之生命、身体、自由相混同,将自然的能力与法律上之力相混同,实属错误。生命权、身体权、自由权等人格权,非直接支配自己之生命、身体、自由之全部或一部分之权利,此等权利之内容,在不被他人侵害而享受生命、身体之安全、活动之自由。”[30]诚哉斯言。

三、“人格标识商品化权”之实质

姓名权、肖像权被称为“标表型人格权”,权利人对其“标表符号”(姓名、肖像)享有设定与变更权、专用权。[31]这种排他使用的效力,使姓名权、肖像权具有某种物权意义上的支配属性,当代社会层出不穷的人格标识商品化现象则使这种支配属性得到进一步彰显。因此,姓名权、肖像权的支配权性质似乎至为明显。然而笔者认为,作为人格权的姓名权、肖像权本质上仍是一种受尊重权,[32]对姓名、肖像的支配乃至人格标识商品化,与其说体现的是姓名权、肖像权的人格权属性,不如说体现了其非人格权特性。

一是自然人的姓名、肖像等“标表符号”或人格标识,既有“人”的属性,又有“物”的属性。在具体人格权模式下,人格权的客体表现为各种具体的人格要素,如生命、健康、自由、名誉、隐私、姓名、肖像等,这些人格要素体现的是自然人的不同人格利益,在具体功能上并不完全相同。有的人格要素是基础性或内在性的,对于自然人人格的维护具有决定性意义,如生命、自由与名誉等是不能成为支配权客体的。而姓名、肖像等符号型(或[33]“标表型”)人格要素则有所不同。一方面,姓名、肖像作为自然人的人格符号,与人格独立、人格尊严息息相关,故姓名权、肖像权被视为自然人的固有权利,姓名和肖像的自主设定和排他使用体现了人的尊严。但与前述生命、自由、名誉等人格要素相比,作为人格符号的姓名、肖像又具有自身特点:(1)外在性。姓名作为自然人的个体代号并非与生俱来,而是后天所赋,姓名的放弃和依法变更甚至有无并不影响人格的独立完整,因此姓名在观念上多被视为外在性人格要素之一,这可能是许多国家于其他人格权之外而加以单独规定的理由。[34]肖像也具有外在性,与人格独立、尊严虽有关联,但非根本的、内在的决定因素。(2)可支配性。姓名、肖像可以成为支配对象,对姓名的支配表现为自主决定、专享使用、依法变更及许可他人以非姓名方式使用,对肖像的支配则表现为禁止或许可他人制作或使用本人肖像。(3)可商业利用性。一方面,在信息化和“眼球经济”时代,某些自然人尤其是公众人物的姓名或肖像具有较高的知名度,从而具有一定的商业价值;另一方面,姓名、肖像的外在J性和可支配性使其可以成为商业利用的对象,权利人自主授权他人利用不但不会损及其人格,反而可为自己带来经济利益。姓名、肖像等自然人人格符号的上述特性,使其除具备与其他人格要素相同的精神价值外,在特定条件下还具有一定的市场价值,成为权利人拥有的一项特殊的财产(物),从这一意义上说,姓名权、肖像权确实可称为支配权。

二是“人格标识商品化权”并非人格权的固有内容,而是一种特殊的财产权。商品化权通常亦称形象权。所谓形象包括真人的形象、虚构人的形象、创作出的人和动物形象、人体形象等。人格标识商品化即人格标识的商业化利用,是商品化权的一种表现形态,即通过许可他人将自己的某项人格标识如姓名、肖像等与某项商品或服务相联系,实现其经济价值。人格标识商品化权即人格标识商业化利用之权利,究竟属于人格权还是财产权,对此,国内民法学者多持人格权说。[35]笔者则认为,人格标识商品化权虽然成立于一定的人格要素之上,但从其内容构造、制度功能等方面考察,其作为商品化权的一种具体形态,已非人格权范畴所能涵盖,与其说是一种人格权,不如说是一种特殊的财产权。

第一,人格标识商品化权不是人格权的一项权能或组成部分,而是商品化权的一种形态。关于对人格要素的商业化利用是否意味着一项新权利的创设,学者间观点不一。有日本学者认为,商品化权不是独立的权利,而应该是姓名权或肖像权的一个组成部分,进一步讲,可以说是人格权的一个组成部分。[36]我国也有学者认为,人格权的商品化并非产生一种特殊的权利,其只能被理解为某些人格权的权能特别是利用权能发生扩张,而不是生成了其他的独立权利,更不能说在人格权之外还存在另一项并立的商品化权。[37]另有学者认为,人格标识商品化权是与具体人格权、一般人格权相并列的一种权利,[38]还有学者认为人格标识商品化权是一种特殊的人格权。[39]笔者赞同后一种观点,即人格标识商品化权是独立于既有人格权的一项民事权利。首先,某项法益是否成为权利并非天然正当或不正当,而是法政策的必要性和法技术的可能性的结合,商品化权原本并不存在,现今却为各国法律及国际公约所普遍确认,正是由于原有权利(人格权或知识产权)体系不能为此项利益提供充分保护,而其构造(主体、客体及内容)又是清晰的,人格标识商品化权也是如此。其次,基于同一人格要素可以同时存在不同的权利并实现不同的功能。于肖像、姓名等人格要素之上可以在存在肖像权、姓名权等具体人格权的同时存在商品化权。具体人格权的功能重在维护人格独立及人的自由发展的精神利益,同时也保障人格利益中的财产性利益。而商品化权是允许他人使用、开发自己的人格利益并获得报酬的权利,其主要功能是保障、促进人格利益的商业化利用,既促进市场经济发展,又使民事主体从中获益。[40]

第二,人格标识商品化权属于财产权范畴。应当承认,人格标识商品化权与某些人格权(姓名权、肖像权)在客体方面存在“叠合”,在价值功能上也具有互补性,故无论主张其为人格权的一项特殊权能还是一项特殊的人格权,均不无合理之处。但笔者认为,就其基本属性而言,人格标识商品化权与其他形态的商品化权一样,[41]均属财产权范畴。首先,人格标识商品化权的客体即姓名、肖像等人格符号,不仅承载着主体的精神利益,关涉人格独立与尊严,而且由于其外在性、可支配性和可商业利用性具有一定的商业价值,承载着主体的经济利益,因此成为一种实在的、特殊的“物”,而不同于一些学者为了说明人格权客体而拟制的“人格财产”即人自身的精神要素。其次,人格标识商品化权的内容为对人格符号(标识)的商业化利用。权利人既可以是自己将各种人格标识使用于商业领域之中,依靠人格特质对公众的吸引力而在商业经营中直接获取利益,也可以转让、许可他人将人格标识用于相关商品和商业活动中,从而收取转让费或许可费。此外,权利人还享有排除他人擅自将自己的各类人格标识进行商业化利用的权利。[42]换言之,人格标识商品化权的重心是商业化利用,彰显的是经济利益,强调的是积极支配。此点与姓名权、肖像权等人格权显为不同,后者系以人格保全为重心,彰显的是精神利益,强调的是消极保护。最后,人格标识商品化权可以转让、继承。美国法院认为,公开权可整体有效转让,即不附带其他任何东西的转移,甚至认为,“这种权利的存在理由是其可转移性,没有这一特性,这一权利不产生纽约立法规定以外的任何东西。”[43]关于公开权的可继承性,美国相关司法判例主张不一,但即使是反对者也主张此类权利应像知识产权中的财产权那样在权利人死后的一定期限内由其继承人行使和保护。[44]可见,人格标识商品化权实质上是一种以特定人格标识为客体、以对该客体的商业化利用为内容的特殊财产权,与虚构角色的商品化权具有同质性,均属无形财产权范畴。[45]




注释:
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禁止细菌(生物)及毒素武器的发展、生产及储存以及销毁这类武器的公约

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于我国加入《禁止细菌(生物)及毒素武器的发展、生产及储存以及销毁这类武器的公约》的决定

(1984年9月20日通过)

第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议决定:中华人民共和国加入1972年4月10日在华盛顿、伦敦、莫斯科签订的《禁止细菌(生物)及毒素武器的发展、生产及储存以及销毁这类武器的公约》。




禁止细菌(生物)及毒素武器的发展、生产及储存以及销毁这类武器的公约

(1972年4月10日在伦敦、莫斯科和华盛顿开放供签署)

生效日期:1975年3月26日
保存国政府:苏维埃社会主义共和国联盟、大不列颠及北爱尔兰联合王国和美利坚合众国
本公约各缔约国,
决心采取行动以便在全面彻底裁军方面——包括禁止并消除一切种类大规模毁灭性武器在内——取得切实进展,并深信通过有效措施禁止化学和细菌(生物)武器的发展、生产和储存以及销毁这类武器将能促进在严格和有效国际监督下全面彻底裁军的实现。
承认1925年6月17日在日内瓦签订的禁止在战争中使用窒息性、毒性或其他气体和细菌作战方法的议定书的重要意义,并且也意识到该议定书在减轻战争恐怖方面已经作出并将继续作出贡献,
重申它们坚持该议定书的原则和目标,并要求所有国家严格遵守这些原则和目标,
回顾联合国大会一再遣责违反1925年6月17日日内瓦议定书的原则和目标的一切行动,
愿意对加强各国人民之间的信任和全面改善国际气氛作出贡献,
也愿意对实现联合国宪章的宗旨和原则作出贡献,
深信通过有效措施从各国武库中消除诸如使用化学剂或细菌(生物)剂的大规模毁灭性危险武器的重要性和迫切性,
确认一项关于禁止细菌(生物)和毒素武器的协议,是朝向同样就禁止发展、生产和储存化学武器的有效措施达成协议所迈出的第一个可行步骤,并决心为此目的继续进行谈判,
决心为了全人类,彻底排除使用细菌(生物)剂和毒素作为武器的可能性,
深信这种使用为人类良心所不容,并应竭尽全力使这种危险减到最低限度,
议定条款如下:
第一条
本公约各缔约国承诺在任何情况下决不发展、生产、储存或以其他方法取得或保有:
一、凡类型和数量不属于预防、保护或其他和平用途所正当需要的微生物剂或其他生物剂或毒素,不论其来源或生产方法如何;
二、凡为了将这类物剂或毒素使用于敌对目的或武装冲突而设计的武器、设备或运载工具。
第二条
本公约各缔约国承诺尽快但至迟应于本公约生效后9个月内,将其所拥有的或在其管辖或控制下的凡属本公约第一条所规定的一切物剂、毒素、武器、设备和运载工具销毁或转用于和平目的。在实施本条规定时,应遵守一切必要的安全预防措施以保护居民和环境。
第三条
本公约各缔约国承诺不将本公约第一条所规定的任何物剂、毒素、武器、设备或运载工具直接或间接转让给任何接受者,并不以任何方式协助、鼓励或引导任何国家、国家集团或国际组织制造或以其他方法取得上述任何物剂、毒素、武器、设备或运载工具。
第四条
本公约各缔约国应按照其宪法程序采取任何必要措施以便在该国领土境内,在属其管辖或受其控制的任何地方,禁止并防止发展、生产、储存、取得或保有本公约第一条所规定的物剂、毒素、武器、设备和运载工具。
第五条
本公约各缔约国承诺,在解决有关本公约的目标所引起的或在本公约各项条款的应用中所产生的任何问题时,彼此协商和合作。本条所规定的协商和合作也可在联合国范围内根据联合国宪章通过适当国际程序进行。
第六条
一、本公约任何缔约国如发现任何其他缔约国的行为违反由本公约各项条款所产生的义务时,得向联合国安全理事会提出控诉。这种控诉应包括能证实控诉成立的一切可能证据和提请安全理事会予以审议的要求。
二、本公约各缔约国承诺,在安全理事全按照联合国宪章条款根据其所收到的控诉而发起进行的任何调查中,给予合作。安全理事会应将调查结果通知本公约各缔约国。
第七条
本公约各缔约国承诺,如果安全理事会断定由于本公约遭受违反而使本公约任何缔约国面临危险,即按照联合国宪章向请求援助的该缔约国提供援助或支持这种援助。
第八条
本公约中的任何规定均不得解释为在任何意义上限制或减损任何国家根据1925年6月17日在日内瓦签订的禁止在战争中使用窒息性、毒性或其他气体和细菌作战方法的议定书所承担的义务。
第九条
本公约各缔约国确认有效禁止化学武器的公认目标,并为此目的承诺继续真诚地谈判,以便早日就禁止发展、生产、储存这类武器和销毁这类武器的有效措施,以及就有关为武器目的生产或使用化学剂所特别设计的设备和运载工具的适当措施,达成协议。
第十条
一、本公约各缔约国承诺促进——并有权参与——尽可能充分地交换关于细菌(生物)剂和毒素使用于和平目的方面的设备、材料和科技情报。有条件这样做的各缔约国也应该进行合作,个别地或同其他国家或国际组织一起,在为预防疾病或为其他和平目的而进一步发展和应用细菌学(生物学)领域内的科学发现方面,作出贡献。
二、在实施本公约时,应设法避免妨碍本公约各缔约国的经济或技术发展,或有关细菌(生物)的和平活动领域内的国际合作,包括关于按照本公约条款使用于和平目的的细菌(生物)剂和毒素以及加工、使用或生产细菌(生物)剂和毒素的设备方面的国际交换在内。
第十一条
任何缔约国得对本公约提出修正案。修正案应自其为本公约多数缔约国所接受之时起,对接受修正案的各缔约国生效,此后,对其余各缔约国则应自其接受之日起生效。
第十二条
本公约生效满5年后,或在这以前经本公约多数缔约国向保存国政府提出建议,应在瑞士日内瓦举行本公约缔约国会议,审查本公约的实施情况,以保证本公约序言的宗旨和各项条款——包括关于就化学武器进行谈判的条款——正在得到实现。此项审查应考虑到任何与本公约有关的科学和技术的新发展。
第十三条
一、本公约应无限期有效。
二、本公约各缔约国如断定与本公约主题有关的非常事件已经危及其国家的最高利益,为行使其国家主权,应有权退出本公约。该国应在3个月前将其退约一事通知本公约所有其他缔约国和联合国安全理事会。这项通知应包括关于它认为已危及其最高利益的非常事件的说明。
第十四条
一、本公约应开放供所有国家签署。未在本公约按照本条第三款生效前签署本公约的任何国家,得随时加入本公约。
二、本公约须经各签署国批准。批准书和加入书应交美利坚合众国、大不列颠及北爱尔兰联合王国和苏维埃社会主义共和国联盟三国政府保存,该三国政府经指定为保存国政府。
三、本公约应在包括经指定为本公约保存国政府在内的22国政府交存批准书后生效。
四、对于在本公约生效后交存批准书或加入书的国家,本公约应自其批准书或加入书交存之日起生效。
五、保存国政府应将每一签字的日期、每份批准书或加入书交存的日期和本公约生效日期,以及收到其他通知事项,迅速告知所有签署国和加入国。
六、本公约应由保存国政府遵照联合国宪章第一百零二条办理登记。
第十五条
本公约的英文、俄文、法文、西班牙文和中文五种文本具有同等效力,应保存在保存国政府的档案库内。本公约经正式核证的副本应由保存国政府分送各签署国和加入国政府。

苏州市住宅区物业管理条例

江苏省苏州市人大常委会


苏州市住宅区物业管理条例


(2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)



第一章 总  则


第一条 为了规范住宅区物业管理活动,维护当事人的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理,也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

街道办事处(镇人民政府)履行本条例规定的相关职责,协调物业管理与社区建设之间的关系,协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理的监督管理工作。

第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织,主要负责制订物业服务行业行为规范,组织物业服务行业从业人员的业务培训,调处行业内部的争议,办理房产行政主管部门委托的其他事项。


第二章 业主、业主(代表)大会和业主委员会


第六条 在物业管理活动中,业主享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务,依法使用物业共用部位、共用设施设备;

(二)享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权;

(三)参加业主大会会议,行使投票权和表决权;

(四)提议召开业主大会或者业主代表大会(以下简称业主〈代表〉大会),对物业管理的有关事项提出建议;

(五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;

(六)监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同;

(七)要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为;

(八)法律、法规规定的其他权利。

在物业管理活动中,业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主(代表)大会议事规则(以下简称大会议事规则),支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主(代表)大会的决定和业主(代表)大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按时交纳物业服务费用,不得拖欠、拒付;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)不得损害公共利益和他人合法权益;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会,由一个物业服务企业实施物业管理,同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第八条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主(代表)大会和业主委员会行使物业管理权。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会的职责。

业主户数超过一百户的,业主可以决定成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成,业主代表一般不少于三十人,每幢至少有一名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

第十条 物业管理区域符合下列情形之一的,应当召开首次业主(代表)大会:

(一)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;

(二)同一物业管理区域内分期开发的住宅区,已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十,但交付使用已超过两年的。

第十一条 业主(代表)大会由业主负责筹备。首次业主(代表)大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组。

物业管理区域符合第十条规定情形的,建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起三十日内,负责组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。未及时书面告知的,街道办事处(镇人民政府)应当主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。

筹备组的人数为五至九人的单数,其中街道办事处(镇人民政府)和建设单位代表各一名,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后,应当在物业管理区域内公告。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料,并且提供必要的人力、场地支持。

首次业主(代表)大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

第十二条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主(代表)大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)确认业主身份;

(三)提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单,并征求业主意见;

(四)拟订大会议事规则和管理规约等草案,并征求业主意见;

(五)做好召开会议的其他准备工作。

前款第(一)项至第(四)项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主(代表)大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务,并对全体业主负责。

业主(代表)大会依法决定下列事项:

(一)制定和修改大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主(代表)大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条 业主(代表)大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

业主(代表)大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主(代表)大会作出的决定,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并且在物业管理区域内公告。其中,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

首次业主(代表)大会通过大会议事规则和管理规约,可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数,由大会议事规则确定。

第十五条 业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

(一)经百分之二十以上的业主联名书面提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

提议召开业主(代表)大会临时会议的,应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的,其提议无效。

业主委员会逾期不召集会议的,房产行政主管部门责令限期召集;经责令仍未召集的,业主可以申请街道办事处(镇人民政府)召集。

第十六条 业主委员会是业主(代表)大会的常设执行机构,履行下列职责:

(一)召集和主持业主(代表)大会;

(二)执行业主(代表)大会会议的决议、决定;

(三)签订并履行物业服务合同,督促物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费;

(四)制定重大维修工程项目年度计划,监督公共事务管理制度的执行,协调、处理涉及物业管理的公共事务;

(五)监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

(六)审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告;

(七)听取业主的意见和建议,监督管理规约的实施;

(八)接受业主、业主(代表)大会和有关部门的监督;

(九)法律、法规规定和业主(代表)大会赋予的其他职责。  

业主委员会不得从事经营活动。

第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议,可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,会议应当有过半数委员出席方能召开,作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。

第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;

(四)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主(代表)大会条件时,一般选举五名业主委员会委员,以后各期交付使用的,按照大会议事规则增选委员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主(代表)大会决定,一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会委员辞职,应当提前两个月向业主(代表)大会会议提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选,但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的,应当召开业主(代表)大会重新选举。

业主委员会委员变动的,业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第二十条 有下列情形之一的,经业主委员会决定,业主委员会委员资格中止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的;

(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;

(五)无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;

(六)提出书面辞呈的;

(七)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

委员资格中止的,业主委员会应当提请业主(代表)大会审议决定终止资格,并在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)大会议事规则和管理规约;

(四)首次业主(代表)大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内,完成备案并且抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

第二十二条 业主委员会任期届满三个月前,应当召集业主(代表)大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前一个月,尚未召开业主(代表)大会产生新一届业主委员会的,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前,原业主委员会继续履行职责。

第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的,应当协助街道办事处(镇人民政府)和业主建立筹备组召开业主(代表)大会,重新选举产生新的业主委员会。

业主委员会违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)组织召开业主(代表)大会会议,重新选举业主委员会。

第二十四条 业主(代表)大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

第二十五条 业主(代表)大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门,与社区居民委员会协作,共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主(代表)大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主(代表)大会,业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议,会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第二十六条 物业管理区域内,可以建立由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集和主持,协调处理物业管理重大事宜。


第三章 前期物业管理


第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分:

(一)新建住宅区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的,应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域;

(二)新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域;

(三)新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域;

(四)已建成并相毗连的住宅区,经各自区域三分之二以上业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的,房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处(镇人民政府)的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

第二十九条 建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至业主(代表)大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置,并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的,物业服务用房面积不得少于七十平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋,一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修,具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的,物业服务用房应当预留端口,具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时,应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。


第四章 物业服务企业和物业服务


第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务企业应当提供下列基本服务项目:

(一)做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;

(二)协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,做好值班、巡逻工作;

(三)对物业管理区域内公共绿地进行日常养护;

(四)对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

物业服务的具体项目和服务程度,按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中另行约定。

第三十四条 物业服务企业不得有下列行为:

(一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

(三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

(四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

(五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

(六)擅自停水停电;

(七)其他严重损害业主权益的情形。

第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订;物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的,由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满,业主(代表)大会召开并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前,根据业主(代表)大会的决定,将续聘或者新聘物业服务企业的情况,书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会,同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门。

物业服务合同期满,业主(代表)大会没有作出变更决定的,原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第三十八条 物业服务合同尚未到期,因物业服务企业不履行合同的,由业主委员会经业主(代表)大会同意,提前解除物业服务合同,该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷,物业服务企业要求退出物业管理区域的,应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门,并在物业管理区域内公告。

第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后,物业服务收费标准根据业主(代表)大会决定,由业主委员会和物业服务企业协商确定。

物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况,接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意,不得预收超过六个月期限的物业服务费,不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额,按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业服务企业单独列帐,合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

电梯起始层的业主不承担电梯运行费(电梯起始点设在地下层的除外),但应当承担维修、更新改造费用。

第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位,其停放服务收费标准,在政府指导下,由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的,收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的,不得收取停车费。

第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有,其中百分之三十用于补贴物业服务费,百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益,应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费,也可以按照业主(代表)大会的决定使用。

第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


第五章 物业的移交和接管


第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

  (五)物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

对不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和所在地房产行政主管部门应当督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 物业服务企业更替的,原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料,配合新的物业服务企业做好交接工作。


第六章 物业的使用和维护


第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库,业主、非业主使用人需要承租的,建设单位应当出租。仍有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人;承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

地下停车位尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足,确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的,应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定,并依法办理消防等相关手续。

物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的,应当采取措施保障安全,并及时恢复原状,造成损失的,应当依法赔偿。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得利害关系人和业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等,需要临时占用、挖掘的,应当事先告知业主委员会和物业服务企业,在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护,以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外,应当首先经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)将车库用于居住、生产经营;

(二)人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅;

(三)损坏房屋承重结构,私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物,堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动;

(六)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

(七)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(八)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(九)违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物;

(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为,应当劝阻、制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第五十二条 业主转让物业时,应当按照合同约定交清物业服务费用,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

第五十三条 房屋的维修责任,按照下列规定划分:

(一)业主专有部分,由业主自行维修;毗连部位,由相邻业主共同维修。

(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

(三)单幢房屋有两个或者两个以上单元,单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(四)单幢房屋不上人屋顶的维修,由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(五)单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护),为各层共用的,由屋顶庇护范围下各层业主,按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;为若干层(户)使用的,由使用层(户)的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(六)住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造,由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

属于人为损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿。

第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

业主、业主(代表)大会、业主委员会对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时,有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的,街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修,也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后,由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支,并向业主公示。

第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。


第七章 法律责任


第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的,应当承担相应的法律责任。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业可以催交;逾期仍不交纳的,由物业服务企业加收滞纳金;对于超过三个月不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 业主(代表)大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,房产行政主管部门或者街 道办事处(镇人民政府),应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主(代表)大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由房产行政主管部门予以处罚:

(一)建设单位或者物业服务企业不协助业主(代表)大会筹备工作的,责令其协助,并可处以三千元以上三万元以下的罚款;

(二)建设单位不承担首次业主(代表)大会筹备、成立费用的,责令其承担有关费用,并可处以五千元以上五万元以下的罚款;

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