鞍山市信息市场管理暂行办法

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福建省福州市房地产管理局


福州市房屋交易管理暂行规定
福建省

第一章 总 则
第一条 为了加强房产市场管理，建立正常的房产交易秩序，保护合法的房产交易活动，根据国家有关法律、法规、特制定本规定。
第二条 所有房屋的买卖（含赠与，下同）、交换、有偿转让都必须到房产交易所办理交易监证，产权转移手续，严禁私买私卖利用房屋交易进行违法活动。
第三条 本规定适用于我市范围内的机关、团体、部队、学校、企业事业单位之间，单位与个人之间、个人与个人之间的房屋交易活动。
第四条 房产交易活动必须遵守公平合理，按质论价和诚实信用的原则。
第五条 凡从事房屋中介服务的经纪人，必须向市房屋经纪人交易所提出申请，经工商行政管理机关审查，核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。

第二章 公、私房交易
第六条 房屋出售必须符合下列条件：
1．房屋归属清楚并具备合法的产权证明。
2．凡属继承、赠与、分割等产权变更后的房屋，应先取得合法的产权证书后方能申请出售。
3．经改建、扩建的房屋，产权人应向房产登记部门办理房产变更手续后方能出售。
4．出售出租房屋，卖方应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
房屋经批准成交的，新业主应按照原租约的内容，与原租户续订租赁关系。
5．出售共有房屋，须提交共有人同意的证明，在同等条件下共有人有优先购买权。
6．单位之间出售自有（自筹资金兴建或购买的）房屋，应提交经上级主管部门审查同意的文件方能出售。出售属国家或地方财政拨款兴建或购买的房屋，应提交上级主管部门及原拨款单位审查同意的文件，并经市（县）政府批准，方能办理交易手续。
7．全民、集体所有制的公房，以优惠价出售给职工或居民，应提交主管部门同意，并报经市住房制度改革领导小组批准，方能出售。
第七条 下列情况之一的房屋，不得进行交易：
1．未经确认合法产权的或产权纠纷未予处理的房屋。
2．经批准列入征用，拆迁地段范围的房屋。
3．经司法或行政机关裁定限制产权移转的房屋。
4．尚有抵押、典当等他项权利或房屋债务未清的房屋。
第八条 任何单位不得购买或变相购买城市的私有房屋，确因特殊需要购买的，须经上级主管部门同意，并报告市房管局批准。
第九条 房屋交易价格应本着按质论价的原则，按市规定的房屋交易价格控制标准（由市物价委会同市房管局制定），自行议价，然后由房产交易所批准同意后方能办理交易手续。

第三章 商品房交易
第十条 所有从事房地产经营的单位都必须具备房屋开发资格，持有福州市工商行政管理局核发的营业执照，方能出售所经营的房屋。
第十一条 商品房的价格，都必须纳入价格管理轨道，必须严格按照商品房价格构成因素定价，报经市物价委员会批准后方可出售。
第十二条 商品房出售应纳入房地产交易市场的统一管理，所出售的房屋，必须报市房管局进行所有权登记后，方可办理交易手续。
第十三条 商品房预售，其经营单位必须报经市房管局审查备案后方可预售。预售房屋峻工后应及时通知预购人，并向市房地产交易所申请办理产权移转手续。

第四章 涉外房屋交易
第十四条 华侨、港、澳、台同胞购买的中外合资（合作）兴建经批准在外出售的房屋，直接凭引进外资建房单位出售证明，到市房管局申请办理产权登记发给房屋所有权证，在未取得有效产权证件之前不得转卖。
第十五条 中外合资（合作）新建的房屋，要在港澳出售的须按市对外经济管理机关的规定办理，并报市房管局备案。
第十六条 以侨汇购买的房屋可通过银行办理侨汇结算手续。
第十七条 房屋所有权人在境外将房屋出售，当事人不能亲自办理移转手续的，可按（89）司法司字第024号文的规定出具委托书，委托境内代理人代为办理。

第五章 办理手续程序
第十八条 凡单位与单位之间，单位与个人之间的房屋买卖、交换、有偿转让（包括各房屋开发公司的商品房）均由市房产交易所办理，凡个人与个人间的房屋买卖、交换、有偿转让的由房屋所在地的区房产交易所办理。
第十九条 房屋交易应履行下列手续：
1．卖方应持身份证件和房屋所有权证，买方应持身份证件，向房产交易所提出申请。
2．按交易所规定填写“房屋买卖申请登记表”。
3．买卖双方应亲自办理房屋交易手续，如本人不能亲自办理的可由代理人办理，代理人应有合法的资格证书。
4．买卖双方必须依法订立房屋买卖合同，在交易所审查批准前，必要时产权人应公告声明出售。

第六章 税 费
第二十条 交易双方应按下列缴交契税。
1．买卖按房价总额6％，由买方缴交。
个人购买公有旧住宅，免交契税。
购买商品房免交契税。
单位之间的房屋买卖免交契税。
以外汇购买的房屋如通过银行办理外汇结算，可免交契税。
2．交换交换价值不等其差价按买卖税率6％，由得到超出部分一方缴交契税。
3．赠与按房屋现值6％，由受赠人缴交赠与契税。
第二十一条 交易双方应按下列缴交监证费。
1．买卖按房价总额1．5％，由买卖双方各缴交一半。
商品房交易住宅按售价0．4％，非住宅按售价1．5％，由商品房开发经营单位与购买者各缴交一半。
公有旧住宅出售。按售价0．4％，由出售方与购买方各缴交一半。
2．交换双方按房屋总值二分之一的1．5％缴交。
3．赠与按房屋现值1．5％缴交。

第七章 奖 惩
第二十二条 违反本规定按如下处罚。
1．凡违反本规定第二条规定和私买私卖者，一律按本规定第十八条规定应缴金额的一至五倍处以罚款，利用房屋交易进行非法牟利活动者，除没收非法所得外，并处非法所得一至五倍的罚款。
2．凡违反本规定匿报成交价格者，除没收隐瞒金额外，还应按隐瞒金额的一至五倍处以罚款。
3．凡违反本规定第五条者，除没收经纪人非法所得外，还应按其非法所得总额的一至五倍处以罚款。
4．凡单位违反本规定，受到经济处罚的，应给予法定代表人处于按单位被罚款的1—5％的罚款，（但最高不超过500元）。
第二十三条 对违反本规定的行为，任何人都可以检举、揭发、房屋违法交易活动经查实处理后，可以按有关规定奖励检举，揭发人（奖励规定由市房管局另行规定）。
第二十四条 对第二十二条所规定的处罚决定，由具有管理权的交易所作出决定并负责执行。如当事人不服的可于收到处罚通知书之日起十五日内向市房管局申请复议，逾期不申请复议者，处罚即具有强制力，市房管局接到申请复议后一个半月内应作出处理、答复，逾期不作出答复，
则被视为申请复议有效。当事人不服复议决定的，在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

第八章 附 则
第二十五条 市属各县城镇房屋的交易管理可参照本规定执行。
第二十六条 本规定所称的商品房，是指各房地产综合开发经营单位，建成后出售的住宅，非住宅以及其他建筑物。
第二十七条 过去公布的《福州市房产交易管理暂行办法》，《关于城镇房产交易管理暂行规定》同时废止。
第二十八条 本规定由市房管局负责解释，本规定自公布之日起实施。



1989年11月16日
结婚后一年内不得离婚，会限制“婚姻自由”吗？---回应网友的质疑

王礼仁


一、 争议新闻的产生

　　我的《离婚制度的立法修改与完善》一文，在巫昌祯、杨大文等著名婚姻法学家组成的评审机构的推荐下获奖。由于该文涉及到增加结婚与离婚的间隔时间内容，在2010年04月28日人民大会堂举行的全国婚姻家庭研究会暨新中国首部婚姻法颁布60周年纪念及颁奖大会之前的空隙间，北京《新京报》记者吴鹏采访了我，重点就是为什么要增加结婚与离婚的限制条件。由于受时间场所限制，问题并没有说清楚。29日《新京报》发表该新闻后，引起了不少的争议。这种争议有助于推动立法的科学性，应该说是一件有益的事情。但我所看到的争议文章，除了价值取向的差异外，不乏有偏见和不知真情的盲目议论。为此，有必要作一些回应和说明。

二、提出设立结婚与离婚间隔期和等待期的背景

　　我提出增加结婚与离婚的限制条件，并非心血来潮，迎合媒体，信口开河，而是长期从事婚姻审判和研究的结果。正好从2001年婚姻法修改后起，我一直担任婚姻家庭合议庭审判长，至今近十年。长期的婚姻审判实践和婚姻理论研究（为了审判而研究理论），使我对现实婚姻中的草结草离早有所思，虽然这一设想的公开发表是去年5月人民法院出版社出版的《婚姻前沿理论与审判实务》第十章中，但此章的写作则在2005年形成。《离婚制度的立法修改与完善》一文，吸收该书部分研究成果，并将各种离婚制度的修改与完善进行了集中梳理，形成了一篇关于立法建议的文章。其中还包括“设立离婚有效与无效制度”“设立离婚诉讼特殊管辖制度”等6个方面的前沿问题。说实话，对设立结婚与离婚间隔期和等待期，我本人也不感兴趣。这主要是因为它是“二手货”（在外国法律中早有规定），从学术的角度看，缺乏原创性。有时因研究问题的需要，被迫使用，我从来不把它当作佳品，更不愿张扬。所以，多年的设想一直在沉睡。要不是这次“被采访”，它仍然躲藏在我的书中。实际上，我对遭受暴力、虐待的妇女在婚姻诉讼上实行特殊管辖，更感兴趣。

　　我之所以要提出增加结婚与离婚的限制条件，主要是针对“闪婚”等草结草离而提出的。
　　在现实社会中，草结草离的现象非常严重，其中最典型的就是视婚姻为儿戏的“闪婚” 现象。除了我直接审理的“闪婚”案件外，全国各地发生的“闪婚”很多。这里我只列举有关媒体报道“闪婚”的一些标题，就可以知道，目前“闪婚”的草率程度是何等严重：《一年内三次结婚离婚 离离合合主角竟是同一对》；《半年分合6次婚姻岂是儿戏》；《一对青年男女一月离复婚5次》；《六天两次离婚》；《长春一对情侣一见钟情 7小时内决定"闪婚"》；《上海一对情侣认识13个小时就决定结婚》；等等。而且，“闪婚”正在成为一种时尚，被更多人们所追崇。
　　那么，在这种情况下，是否应当对此踩一脚刹车，设一些关卡？这是我提出限制的原因之一。
　　同时，除了草结草离外，单纯的草率离婚也很严重。据有关资料表明，有70％的婚是离错了（见2006年9月22日《都市快报》，《70％的婚离错了》）。 这个数字和比例不一定准确，但可以肯定地说，有大量的婚姻确实离错了。杭州市民政局社会事务处2006年2月6日公布过一个数据，2005年杭州市有682对男女办理了复婚登记，占婚姻登记人数的1.27%，比前年上升了42%，是2000年165对的4倍多，创造了杭州婚姻登记史上复婚人数的最高纪录。 这说明在我国草率离婚相当严重。 那些能够复婚者当然是幸运者，而一些不能复婚者则就不幸了。如有的因盲目离婚要求复婚被拒绝，或者因受欺骗离婚后要求复婚被拒绝而精神失常，甚至发生暴力和凶杀案件。
　　草率离婚的原因很多，在我的《婚姻前沿理论与审判实务》一书中有详细论述，限于篇幅，仅列出若干标题：1.因一气之下，赌气离婚。2.因未考虑成熟而仓促离婚。3.因一时之利或某些特殊目的假离婚，或者轻信一方的谎言，被骗离婚。4.因怀疑或错误判断对方而错误离婚。5.因被婚外情中的第三者诱骗离婚或者因为第三者而一时激情离婚 。6.对再婚充满幻想或憧憬，凭幻觉离婚。7.视婚姻为儿戏，草结草离。8.以离婚结婚为手段，玩弄女性。
　　那么，对如此多的草率离婚，我们是否应当给他一个冷静思考的机会或期限，帮助他提个醒？这是我提出限制的原因之二。

三、设置结婚与离婚之间的间隔期有其理论基础和现实意义

（一）限制不应有的“离婚自由”具有合理性

　　自由是一个很大的哲学概念，一言两语难以说清。有关婚姻自由与草率婚姻关系，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》第六章分三节作了详细论述。限于篇幅，在这里不作详述，我只是强调：婚姻自由与草结草离是有区别的。离婚自由的目的，是要摆脱破裂的痛苦的婚姻，提高婚姻质量。而草率离婚、任意离婚，恰恰破坏婚姻的质量，把婚姻推向了危险境地。因而，草率离婚、任意离婚与离婚自由是背道而驰的，是对离婚自由的歪曲。
　　如果说增加结婚与离婚的间隔时间限制了“离婚自由”，那么，限制一下草结草离的“自由”，又何尝不可？
（二）在“自由王国”的国家立法中也有如此限制
　　我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》一书中，对世界各国的离婚制度进行比较后，得出这么一个结论：“中国是世界上离婚最自由的国家”（见该书第174——178页）。许多发达国家，包括一些被称为“自由王国”的美国等欧美发达国家，其离婚都没有我国如此“自由”，其离婚条件和程序相当严格和复杂。其中包括结婚不到一定期限不得提出离婚；提出离婚后需要有一个等待期限，等待期限满后，双方仍坚持离婚、夫妻感情破裂的，才能办理离婚。美国、英国、法国、加拿大、荷兰、墨西哥、比利时和澳门、香港地区等国家和地区都有相应的限制规定。 如《法国民法典》第230条：“夫妻双方在结婚后6个月内，不得相互同意离婚”。 英国、荷兰、墨西哥、澳门、香港等国家和地区则规定为1年。《英国家庭法》第7条（6）规定：“若以申请离婚为目的，则在结婚未满1年时作出的声明无效”。 并对符合离婚条件的，也在第7条（8）、（9）规定了“反省和考虑期间”。《澳门民法典》第 1630条：“结婚逾1年之夫妻，方能声请两愿离婚。”《香港婚姻诉讼条例》第12条（1）规定：“除第（2）款另有规定外，从结婚之日1年内（以下简称“指定期限”），不得向法院提起离婚申请”。第12条（2）规定：“如果申请人的境况非常困难，或被告人行为极端恶劣，法院在接获请求时，可以以此为理由，批准在指定期限内提出离婚申请”。 而比利时则规定为2年内，不得离婚。
　　最近的争议，引起了我的思考：这些国家和地区的人们怎么没有感觉到他们的婚姻不自由呢？中国人或大陆人是否要声援这些国家和地区的民主或自由？
（三）严峻的现实需要对“闪婚” 和“短婚” 作出限制
　　实践证明，“闪婚”并没有什么闪光之处，多数“闪婚”都是失败的。而在失败的“闪婚”中，许多后遗症并未一闪而过，有的甚至还留下终生悔恨。因为婚姻并不可能像一笔财产交易，说买就买，说卖就卖。婚姻是一种人身关系，并伴有财产关系，不可能说断就断，常常会纠缠不清，以致陷入诉讼，甚至酿成悲剧。如有一对夫妻结婚7天上法庭离婚，因装修房屋折价赔偿产生分歧，官司打了一年多，男方险些使用炸药爆炸房屋。还有一对夫妻结婚不到1月闹离婚，男方眼睛被戳瞎，留下终生残疾。
　　一些人为什么会当天结婚，当天离婚；甚至一个月结婚、离婚三、四次？一个重要原因之一，就是因为他们认为现在离婚非常简单，没有任何限制，可以随结随离，没有必要考虑那么认真。可以说，离婚简单导致草率结婚，草率结婚又必然导致“短命婚姻”，加速离婚，两者相互作用，恶性循环。如果适当增加离婚的难度，限定结婚后没有达到一定期限不得提出离婚，这样，就可以警示人们更加慎重地对待婚姻。
　　限制一定期限不得离婚，主要是提醒人们不要把婚姻当儿戏，甚至“玩婚”。试想，当天结婚，当天离婚，或者结婚后不能“过年”就要离婚，这样的婚姻有什么意义? 它不仅对当事人无益，甚至危及社会，法律为什么不能出手？
　　法律虽然不是唯一的手段，但法律寓惩罚与教育于一体，具有规范、警示、指引、宣传等多种功能，权威性高，影响力大，普及率广，其遏制“玩婚”的作用，是其他手段难以代替的，在综合治理“玩婚”中，为什么要弃之不用？在欧美等发达国家和地区，草结草离的“玩婚”现象，远远不如我国如此严重，他们竟然敢对正常婚姻“下手”，而我们面对如此严重的“玩婚”现象，为什么还要迟疑、彷徨和恐惧？难道我们是害怕侵犯外国的立法著作权吗？
（四）规定结婚与离婚的间隔时间不会影响离婚自由
1、适用的对象主要是“闪婚”“短婚”。
　　我提出的限制离婚的对象是结婚不满1年者。对于“闪婚”、“短婚”来讲，与其说是限制离婚，不如说是要求其事前要做好准备，结婚后至少要过过一年。这种要求不仅合理，而且其警示作用大于惩罚作用，使人们有最短婚期的心理准备，更加慎重的对待婚姻。这样，一年以内的离婚将大幅下降，真正受限制的对象极其有限。对一般人来讲，并不存在离婚不自由问题。
2、对“个案”在立法技术上完全可以解决
　　有人担心“从个案看，这一建议执行起来也会遇到困难。比如夫妻双方实在生活不下去了，却因未满结婚时限而不能离婚，双方都痛苦”。
　　事实上，这种担心是一种盲目的担心。一是这种担心可能是把适用对象扩大到所有婚姻群，认为所有的婚姻都受限制。二是这种担心可能是不了解世界其他国家和地区关于此类限制离婚的立法技术。
设立离婚时间限制，主要是对“短婚”群，而且其立法的预防功能大于限制功能，真正立法后“短婚”必将减少，真正受到离婚限制的数量极其有限，时间亦很短暂。即使有个别婚姻确实等不到一年要离婚， 在立法技术上完全可以解决。比如前面提到的《香港婚姻诉讼条例》不是解决的很好吗？难道大陆立法者解决不了？
四、漂浮的议论不是法律工作者应有的品质
　　对于非法律工作者网友，他们关注法律本身就是我们法律工作者的大幸，对于他们的热情我们应当表示高兴与感谢，对他们有益的建议我们可以吸收，对一些误解也可以促使我们变换角度思考问题，还可以促使我们改进向大众传播法律知识的方法或手段。我想都是有益的。
　　但对于法律工作者而言，则应当有更高的要求。否则，就会造成误导和搞坏学风。学术问题，应当用学术方法科学对待，不能随网友情绪起舞，更不能不负责任的漂浮议论。
　　关于设置结婚与离婚的间隔期，本来是一个学术问题。但有些法律工作者，并不从学术的角度（包括学术研究的方法）去思考，不研究论文的内容，甚至完全不了解论文内容，在论文之外根据自己的“假设” 漂浮议论。
　　我暂不说，这篇论文是经过我国部分杰出的婚姻法学家集体推荐出来的，或多或少凝聚着部分法学家的认同。
　　我更不说，我国公认的婚姻法学界的鼻祖、泰斗巫昌祯教授，在2010年04月28日人民大会堂举行的全国婚姻家庭研究会暨新中国首部婚姻法颁布60周年纪念大会上的讲话中，也对草结草离现象表示担忧，明确表示应当增加结婚与离婚的间隔时间限制 。
　　我只是说，它是现实中一个值得关注和探讨的学术问题。学术问题，你怎么不从学术的角度去研究？你怎么脱离论文内容，凭“假设”话“皮毛”？
　　如果你知道，论文的内容所限制的对象是特定的，期限是一年以下；如果你知道，所谓的“个案”问题，完全可以在立法中解决；如果你知道，大凡法律赋予权利或自由的同时，也包含着限制（结婚、离婚自由亦不例外）；…….。你就会换一个角度去否定，不会因否定别人而同时否定自己；更不会给人们造成误导。那效果不是更好吗？所以，学术上的漂浮之风，不是法律工作者应有的品质。
　　关于设置结婚与离婚的间隔期和等待期，并不是一篇论文，而是论文的一部分内容，而且因篇幅限制，亦未作全面系统论述，尚需法律专家和广大读者补充完善，乃至批判，凡尊重科学方法者，赞同与否，我都会欣悦。