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浙江省宁波市物价局 宁波市房地


宁波市房地产价格评估管理办法
宁波市物价局 宁波市房地产管理


第一章 总则
第一条 为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法
。
第二条 凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条 宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。
各县（市）、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。
第四条 下列房地产行为应进行价格评估：
（一）房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当；
（二）房屋产权继承、分析、分割、合并；
（三）城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策；
（四）国家征收有关房地产税费；
（五）企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业；
（六）房屋保险；
（七）房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等；
（八）其它需评估的行为。
第五条 房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。

第二章 房地产价格评估人员和机构管理
第六条 房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。
评估人员的资格证书和注册办法，按建设部、省建设厅规定办理。
第七条 从事房地产价格评估的，必须设立相应的评估机构，评估机构必须独立核算、自负盈亏、具有企业法人资格并取得相应的评估资格。评估机构实行一级、二级、三级资格及临时资格制度。
第八条 本规定实施之后新成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格等级开始，临时资格最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。
新成立房地产价格评估机构，在取得房地产价格评估临时资格并办理工商登记，领取营业执照后，方可开业。并在领取营业执照后1个月内，向当地房地产管理部门备案。
第九条 申请房地产价格评估机构临时资格，应具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）注册资本30万元以上；
（四）有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
（五）专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价人员）占职工总数的50％以上；
（六）符合企业法人登记管理的其他有关规定。

第三章 房地产价格评估程序和方法
第十条 房地产价格评估应当依照下列程序进行：
（一）委托价格评估。委托人应当依照本办法第十三条的规定，向评估机构递交评估委托书。评估委托书应当载明下列内容：
1．委托人的姓名（法人代表）、职业、地址；
2．标的物的名称、面积、座落；
3．委托评估的目的；
4．委托人认为其它需要说明的内容。
（二）价格评估受理。评估机构收到价格评估委托书后，应当对当事人身份证件、标的物的产权证书及评估委托书进行审查。符合条件的，双方签订委托评估合同。合同内容包括：房地产概况、评估内容、评估时间、评估收费、违约责任等。每个评估项目的承办人，不得少于两名估价
人员。
（三）现场勘估。承办人员应当制订评估方案，到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。
（四）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出评估结果。
第十一条 房地产价格评估方法有成本法、市场比较法、收益还原法等。
（一）成本法。是求取估价对象在估价日期时的重新购建价格，再扣除各种原因造成的折旧，由此推算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。
（二）收益还原法。是选用适当的资本化率，将预期的评估对象未来各年的正常净收益折算到评估基准日期时的现值，并求其之和，由此推算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
（三）市场比较法。是将评估对象与在近期发生过交易的三个及以上类似房地产进行比较，从这些类似房地产的已知价格，推算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
第十二条 房地产评估中有关参数标准，由当地价格主管部门会同房地产管理部门根据实际情况每两年测定1次，并予以公布。

第四章 房地产价格评估业务管理
第十三条 涉及城市建设房屋拆迁补偿或赔偿费用，落实私房政策的房地产价格评估，由当地房地产管理部门（所属评估机构）评估；涉及案件的房地产价格，由当地价格事务所评估；其它房地产价格评估业务，除国家、省、市另有明确规定外，各房地产价格评估机构均可受理。
第十四条 房地产价格评估，实行有偿服务。评估收费实行经营服务收费许可证制度。各评估机构按规定向当地价格主管部门申领经营服务收费许可证后，方可收费。评估收费办法另行制定。
各评估机构在办理收费许可证时应提交评估资格证书、法人资格证书以及其它有关资料。
第十五条 评估报告书由具有执业资格的房地产估价师或三名以上房地产估价员签字，盖本评估机构公章后生效。评估结果是国家和地方政府计征有关税费，确定房地产损失补偿或赔偿金额的依据。评估报告书以书面形式交与当事人。评估报告书应包括以下内容：
（一）评估房地产名称、种类、数量，评估目的，评估日期；
（二）评估房地产地点、现实状况及勘估说明；
（三）评估因素分析，评估勘测数据，使用的评估方法，基准日期，评估结果；
（四）其它需要说明的问题。
第十六条 当事人认为评估人员与自己有利害关系时，有权要求评估人员回避。
第十七条 对评估结果中需要保密的内容，评估机构不得随意向他人提供。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告书之日起十五日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可在收到复核通知书十五日内，向当地价格主管部门、房地产管理部门申请复核或向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第十九条 每宗评估金额海曙、江东、江北区行政区域内在500万元以上，各县（市）、区行政区域内在200万元以上的，评估机构须将评估报告书抄送给当地价格主管部门备案。
第二十条 各级房地产管理部门、价格主管部门应加强对房地产价格评估活动的监督，定期对评估机构的业务进行检查。

第五章 法律责任
第二十一条 评估机构在评估中弄虚作假，显失公正的，由资格审批部门降低其评估资格等级或取消其评估资格，直至由当地价格主管部门吊销收费许可证。
第二十二条 超过价格主管部门核定收费标准收费的，由当地价格主管部门依法处罚。
第二十三条 评估人员有下列行为之一的，房地产管理部门可以根据情节，给予警告、通报批评直至吊销估价人员资格证书；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任：
（一）不按照评估程序和价格标准，造成严重评估失误的；
（二）弄虚作假，故意抬高或压低标的物的价格；
（三）利用工作之便牟取私利的；
（四）因工作失误给国家和人民财产造成重大损失的。
第二十四条 任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，或者阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房地产管理部门给予批评、教育；情节严重违反治安的，应提请公安机关予以处理；构成犯罪的，提请司法机关追究其刑事责任。

第六章 附则
第二十五条 各县（市）区价格主管部门、房地产管理部门应根据本办法规定，结合当地实际情况，制定房地产价格评估管理实施办法，并报宁波市物价局、房地产管理局备案。
第二十六条 本办法由宁波市物价局、房地产管理局按照各自职责负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。



1998年3月12日
财政部


北京专员办证券资格会计师事务所行政监督办法（试行）



第一章 总则



第一条为切实履行财政部驻北京市财政监察专员办事处（以下简称北京专员办）对具有证券、期货相关业务许可证会计师事务所（以下简称证券资格会计师事务所）的行政监督职责，规范监督行为，提升会计师事务所执业质量和企业会计信息质量，根据《注册会计师法》、《会计法》、《会计师事务所审批和监督暂行办法》（财政部令第24号）、《财政部 证监会关于会计师事务所从事证券期货相关业务有关问题的通知》（财会[2007]6号）、《会计师事务所监督检查工作规程》（财监[2007]11号）、《财政部关于进一步做好证券资格会计师事务所行政监督工作的通知》（财监[2009]6号）等有关规定，制定本办法。

第二条北京专员办根据财政部的授权和职责分工，负责对北京市授权范围内的证券资格会计师事务所实施行政监督。财政部授权北京专员办负责监督的行政监督对象为安永华明、毕马威华振、北京立信、信永中和、中勤万信、北京京都天华会计师事务所和普华永道中天、德勤华永、立信、上海上会、福建华兴、大信、深圳大华天诚、深圳南方民和、江苏苏亚金诚、四川华信（集团）、江苏天衡、西安希格玛、深圳市鹏城会计师事务所北京分所以及其他证券资格会计师事务所在北京设立的分所。

第三条北京专员办依法对授权范围内的证券资格会计师事务所总所的执业质量、内部质量管理、业务报备、会计信息质量等情况进行监督，并对北京辖区内证券资格会计师事务所分所的执业质量进行就地监督。

第四条北京专员办通过日常监督、现场调查、专项检查、质量评价等方式开展对证券资格会计师事务所的行政监督，结合会计信息质量检查，促进会计师事务所执业质量的提高。



第二章 日常监督



第五条 北京专员办对证券资格会计师事务所的日常监督，以走访、约谈、问询、调查、座谈等方式开展，了解会计师事务所内部质量管理、分所管理模式、人员结构、收费标准、薪酬制度、业务承接、工作底稿的编制和归档、审计程序执行等情况。

第六条证券资格会计师事务所应当按照财政部对会计师事务所的统一要求，通过财政会计行业管理系统如期开展业务报备工作，每年5月31日前完成业务报备。业务报备的主要内容包括：

（一）事务所及其注册会计师基本情况；

（二）上一年度业务承接情况；

（三）上一年度审计执行情况；

（四）上一年度被审计客户的审计报告；

（五）其他需要上报的信息和资料。

第七条 证券资格会计师事务所应当按照财政部对证券资格会计师事务所年度报备的有关要求，于每年5月31日之前以电子文档形式向北京专员办提交下列材料：

（一）会计师事务所质量控制制度、对分所管理制度和其他内部管理制度（首次报备时提交）、本年度各项制度的执行情况以及各项制度的变动情况说明；

（二）由其他具有证券资格的会计师事务所出具的上一年度本机构财务报表的审计报告，审计报告后附的会计报表附注中应当包括对审计业务收入的单项说明；

（三）职业保险保单复印件；

（四）上一年度审计业务收费情况表。

第八条 证券资格会计师事务所应实施重大事项报备工作。证券资格会计师事务所发生新设、合并、分立、注销、迁移、改名、新承接上市公司业务等变更事项时，应当自变更发生之日起10个工作日向北京专员办报送有关情况的书面材料，北京专员办按照财政部要求及时将相关情况报财政部监督检查局。

第九条证券资格会计师事务所存在下列情况之一的，北京专员办给予特别关注：

（一）受到举报的；

（二）受到公众质疑，被有关媒体披露的；

（三）首次承接证券业务，或者最近1年内未从事证券业务的；

（四）注册会计师流动过于频繁的；

（五）股东或者合伙人之间关系不协调，可能对执业质量造成影响的；

（六）高层管理人员发生重大变动的；

（七）收费异常的；

（八）客户数量、规模与会计师事务所的执业能力、承担风险能力不相称的；

（九）发生合并或者分立的；

（十）在上市公司更换会计师事务所时承接业务的；

（十一）受到行政处罚、刑事处罚的；

（十二）对北京专员办的监督工作不予配合的；

（十三）不按规定进行业务报备或资料报送的；

（十四）内部管理或质量控制制度有欠缺的；

（十五）对分所管理不严的；

（十六）北京专员办认为需要给予特别关注的其它情形。

第十条 北京专员办对证券资格会计师事务所分所进行日常监督时，与负责监督其总所的牵头专员办紧密沟通，密切配合，整体推进监管工作。

第十一条 北京专员办通过对证券资格会计师事务所的日常监督，收集、分析其在日常管理和业务执行过程中可能存在的问题和薄弱环节，为开展专项检查和现场调查提供线索。



第三章 现场调查



第十二条 北京专员办根据行政监督工作需要，可到证券资格会计师事务所进行现场调查。需要进行现场调查的情形包括：

（一）开展专项检查前进行的查前调查；

（二）针对日常监督发现的线索、疑点和问题开展调查；

（三）对收到的投诉举报的调查；

（四）针对其它部门移送线索进行的调查；

（五）财政部直接交办的核查工作；

（六）其它北京专员办有必要进行调查的情形。

第十三条 北京专员办到证券资格会计师事务所进行现场调查，可通过查阅资料、约谈相关人员、询问当事人等方式进行，如有必要，将延伸到企业和相关单位。通过现场调查，认为有必要进一步针对有关情况进行检查的，可以开展专项检查。

第十四条 北京专员办对现场调查获取的信息，负有保密责任。



第四章 专项检查



第十五条 北京专员办在日常监督的基础上，对所监督的证券资格会计师事务所开展专项检查或核查。

第十六条 北京专员办对所监督的证券资格会计师事务所开展专项检查或核查的情况包括：

（一）财政部统一安排的专项检查或核查；

（二）根据本办年度检查计划开展的专项检查或核查；

（三）经过现场调查，认为有必要进一步开展专项检查或核查的，或者不经过现场调查程序，针对有关问题直接开展的专项检查或核查；

（四）在会计信息质量检查结束后，对出具审计报告的会计师事务所的延伸检查或核查；

（五）对其他部门移送案件或线索的专项检查或核查；

（六）其他需要开展专项检查或核查的情形。

第十七条 证券资格会计师事务所和注册会计师存在下列情形之一的，北京专员办将进行重点检查：

（一）对上市公司或其他企业出具的审计报告存在重大失实行为的；

（二）被投诉或者举报的；

（三）未保持设立条件的；

（四）在执业中有不良记录的；

（五）采取不正当竞争手段承接业务的。

第十八条 对证券资格会计师事务所开展专项检查或核查的内容包括：

（一）证券资格会计师事务所保持设立条件和证券执业资格的情况；

（二）证券资格会计师事务所业务报备和资料报送的履行情况；

（三）证券资格会计师事务所的内部质量管理体系；

（四）证券资格会计师事务所的执业质量；

（五）注册会计师的任职资格和执业情况;

（六）证券资格会计师事务所的会计信息质量；

（八）法律、行政法规等规定的其他监督检查事项。

第十九条 北京专员办对证券资格会计师事务所的专项检查或核查应当以事务所的执业质量检查为重点，要对所监督的证券资格会计师事务所的审计业务进行全面监管，有针对性地选取被审计单位开展延伸检查。如需到相关单位和部门进行调查了解，会计师事务所应予协助。延伸检查或调查不受地域限制。

第二十条 北京专员办原则上每三年对所监督的证券资格会计师事务所的执业质量进行一次专项轮查，也可对证券资格会计师事务所的执业质量进行随机抽查。每次检查有针对性的选取被审计单位开展延伸检查，延伸检查重点为国有大型企业、上市公司、金融保险等具有重要影响及高风险审计业务。

第二十一条北京专员办在开展企业会计信息质量检查后，对出具审计报告的会计师事务所进行延伸检查，如涉及其他专员办牵头负责的证券资格会计师事务所，应与牵头专员办沟通了解相关情况，检查范围限于事务所对被查企业出具审计报告的情况。检查涉及非证券资格会计师事务所时，应将检查结果移送事务所所在地省级财政部门处理，同时上报财政部。

第二十二条 北京专员办对所监督的证券资格会计师事务所依法进行实地检查，或者将有关资料调到本办或检查人员办公地点进行核查。根据检查工作需要,可调阅相关材料的原件或者复印件。调阅材料为外国文字记录的,应根据需要要求会计师事务所翻译成中文。会计师事务所应对所提供材料的真实性和完整性做出书面保证。

第二十三条北京专员办在检查或核查过程中,可以采取下列检查方法:

（一）询问有关当事人,要求其对相关事项作出说明;

（二）查阅、复制会计师事务所的审计工作底稿及相关材料;

（三）对工作现场、询问谈话及相关证据进行拍照、录音和录像;

（四）向相关单位和人员进行延伸调查、询问、取证,核实有关情况;

（五）其他必要的检查手段。

第二十四条北京专员办发现所监督的证券资格会计师事务所在异地的被审计单位存在违规线索的，可委托当地专员办协助调查或检查，也可报财政部备案后，直接开展异地检查。

第二十五条北京专员办监督范围内的证券资格会计师事务所必须接受北京专员办依法实施的监督检查，如实提供中文工作底稿以及有关资料，不得拒绝、阻挠、逃避检查，不得谎报、隐匿、销毁相关证据材料。

证券资格会计师事务所有明显转移、隐匿有关证据材料迹象的,北京专员办将按照相关规定对证据材料先行登记保存。会计师事务所隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供材料的,北京专员办将按照《会计师事务所审批和监督暂行办法》第六十三条的规定给予警告处罚。

第二十六条证券资格会计师事务所在接受北京专员办依法实施的监督检查过程中，应当提供必要的工作场所和办公条件，安排检查联系人员配合检查工作。

第二十七条北京专员办监督范围内的各证券资格会计师事务所，如接受其他专员办或其他监管机构和部门的检查时，应当及时向北京专员办通报接受检查情况、检查动态和检查结论等。

第五章 质量评价



第二十八条北京专员办将结合对证券资格会计师事务所的日常监督和专项检查，建立对证券资格会计师事务所的质量评价体系，对其业务资料报备、内部质量管理、风险控制、审计执业情况等进行综合评价，并根据综合评价结果对证券资格会计师事务所进行分类管理。具体评价办法另行规定。

第二十九条北京专员办对综合评价较差的证券资格会计师事务所将进行重点监督检查。



第六章 处理处罚



第三十条 北京专员办在监督检查工作中，发现证券资格会计师事务所及其分所存在不按规定进行业务报备或资料报送、内部质量管理不严等违规行为，但情节轻微、不够行政处罚的，采取约谈批评、下发监管关注函、责令整改等方式进行处理，并将处理结果上报财政部。涉及分所的要通报负责监督总所的牵头专员办。事务所存在上述违规行为，情节严重、整改不力的，北京专员办将向财政部提出行政处罚的建议。

第三十一条 北京专员办对所监督的证券资格会计师事务所总所的处理处罚，应当在汇总其他专员办通报的有关该所异地分所的监督检查结果，以及其他专员办开展会计信息质量检查延伸检查该证券资格会计师事务所的检查结果后，研究处理意见上报财政部。需要对有关事务所或注册会计师进行行政处罚的，由财政部下发处罚决定。

第三十二条 北京专员办对北京辖区内证券资格会计师事务所分所进行监督检查的，应将检查结果上报财政部并通报负责总所监督工作的牵头专员办。对有关违规问题应予以行政处罚的，由负责监督总所的牵头专员办汇总复核并研究处理意见上报财政部，由财政部对有关会计师事务所和注册会计师下发处罚决定。北京专员办负责处理决定的监督落实。

第三十三条 财政部对北京专员办所监督的证券资格会计师事务所下发的处理处罚决定，由北京专员办负责送达和监督执行。如处理处罚决定中涉及撤销会计师事务所、吊销注册会计师证书的处罚决定，由证券资格会计师事务所所在地省级财政部门执行。

　　



第七章 附 则



第三十四条本办法由北京专员办负责解释。

第三十五条 本办法自发布之日起执行。