绍兴市房屋抵押管理暂行办法
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绍兴市房屋抵押管理暂行办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市人民政府文件
绍市府发〔1994〕19号
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绍兴市房屋抵押管理暂行办法
印发《绍兴市房屋抵押管理暂行办法》的通知
绍市府发（1994）19号
市政府各部门：
现将《绍兴市房屋抵押管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
绍兴市人民政府
一九九四年三月二十九日
绍兴市房屋抵押管理暂行办法
第一条 为加快建设社会主义市场经济，加强房屋抵押活动的管理，保障抵押双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 房屋抵押是指债务人或第三人（以下称抵押人）向债权人（以下称抵押权人）提供房屋作为按期清偿债务的担保。
第三条 凡绍兴市区范围内对已依法取得房屋所有权证的各种所有制房屋进行抵押活动，均适用本办法。
第四条 房屋抵押活动，应遵守国家的法律、法规，遵循自愿公平、诚实信用的原则。
第五条 市房地产管理处受市城乡建设委员会委托主管市区房屋的抵押活动，市房地产交易所（以下简称交易所）负责市区房屋抵押登记、鉴证等具体管理工作。财税、金融、保险等部门按各自的职责对抵押活动进行管理和监督。
第六条 下列房屋不得设定抵押权：
（一）权属有争议的房屋；
（二）用于教育、医疗等公用福利设施及文物古建筑性质的房屋；
（三）被依法查封、扣押或已采取其他诉讼保全措施的房屋；
（四）合同已约定不得抵押或法律规定不得抵押的房屋。
第七条 房屋抵押，该房屋使用范围内的土地使用权应随同抵押。
第八条 抵押人以共同共有房屋设定抵押权时，须经共同共有人书面同意；抵押人对按份共有的房屋以其所有份额设定抵押权时，须事先书面通知其他共有人。
第九条 全民所有制企业房屋抵押权时，须经同级政府财税或国有资产管理部门批准；集体所有制企业设定房屋抵押权时，须报同级财税部门备案。
第十条 股份制企业、中外合资企业、合作经营企业、外商独资企业以房屋设定抵押权时，须有企业董事会同意的文件，并报财税部门备案。
不设董事会的外商独资企业以其房屋设定抵押权时，应报税务部门备案。
第十一条 已出租的房屋设定抵押权时，原租赁合同继续有效。
第十二条 房屋抵押，双方当事人必须依法鉴订书面合同，并按合同规定履行权利和义务。
第十三条 设定房屋抵押权时，抵押当事人应对抵押的房屋进行估价，也可委托市房地产价格评估所进行价格评估。
第十四条 房屋抵押合同需要公证的，应到被抵押房屋所在地的公证机关办理公证事务。
第十五条 抵押房屋需要保险的，应将抵押权人列为抵押房屋保险的第一受益人，保险应由抵押人向保险机构投保。
第十六条 抵押房屋，双方当事人应在签订合同之日起三十日内，个人持抵押合同、书面申请书、房屋所有权证或其他合法的产权凭证、本人身份证；单位持法人资格说明书或代理人的资格委托说明书及有关证件，到市交易所办理登记、鉴证手续。
第十七条 房屋抵押的双方当事人应按合同约定的方式，确保房屋安全无损，并接受对方的监督检查，如发现房屋结构性破坏，责住人应负责恢复原状。
第十八条 抵押人依法将房屋赠与、改建等，须征得抵押人书面同意，办理续约手续，并到原登记、鉴证部门办理变更手续。
如遇到抵押房屋拆迁时，抵押人应事先书面通知抵押权人。
第十九条 抵押人在抵押合同期内已清偿债务的，其抵押关系即行终结，抵押双方当事人应在终结之日起十日内到原登记、鉴证部门办理注销手续，并书面告知原批准机关和备案机关。
第二十条 发生下列情况之一的，抵押权人有权向市房地产管理部门申请处分抵押房屋；
（一）抵押期满，抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡或宣告死亡而无继承人或受赠与人代表其履行债务的；
（三）抵押人的继承人、受赠人与人或代理人拒不履行债务的；
（四）抵押人被宣告破产解散或依法注销的。
第二十一条 抵押权人有权选择以下处分抵押房屋的方式：
（一）委托市房地产交易所会同拍卖机构公开拍卖；
（二）与抵押人协商，用拍卖以外的合法方式处分抵押房屋。
第二十二条 抵押房屋所有权转移时，应依法办理房屋过户纳税手续。
第二十三条 抵押房屋处分所得款项，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房屋的费用；
（二）扣缴抵押房屋应缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人的债权本息及违约金；
（四）剩余金额发还抵押人；
（五）如不足偿还的，抵押权人有权继续追索其所欠债务。
（六）以抵押物清偿债务时，如一项抵押物有数个抵押权人的，应按照原设定抵押权的先后顺序清偿。
第二十四条 房屋抵押双方当事人应履行合同约定的义务。由于当事人一方的过错，造成合同不能履行或不能完全履行时，由有过错方承担违约责任；双方有过错的，各自承担相应责任。如因违约，给对方造成损失超过违约金的，应当赔偿、补偿违约金不足的部分。
第二十五条 房屋抵押双方当事人因履行合同发生争议时，应协商解决；协商未成，任何一方均可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。由绍兴市城乡建设委员会负责解释。
财政部印发《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》的通知
财政部
财政部印发《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》的通知
财综[1992]106号
1992-06-11财政部
为了支持住房制度改革的顺利进行，根据国务院有关文件的规定，现对住房制度改革中若干财政税收政策问题规定如下:
一、免征国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金(以下简称“两金”)的资金包括:
(一)各企业和事业单位自管住房提取的折旧。
(二)经财政部门核定，企业从缴纳“两金”后的留利中提取的住房资金；行政事业单位从缴纳“两金”后的预算外收入中提取的住房资金。
(三)各企业、行政事业单位和个人缴存的公积金。
(四)直管住房和自管住房的租赁保证金。
(五)住房债券收入。
(六)政府统筹的租金收入。
(七)政府、企业、行政事业单位和个人以集资合作建房等形式筹集的住房建设资金。
二、应征收“两金”的资金包括:
(一)公有住房租金收入按扣除成本(费用)和税金后的余额计征。
(二)各企业和行政事业单位出售房改之前投入使用的公有旧住房，其取得的收入，按全额计征。
(三)各企业、行政事业单位和个人缴存的公积金的经营收入，按扣除成本(费用)和税金后的余额计征。
(四)从当地房改之日起，各企业和行政事业单位新建成投入使用的公有住房，其出售收入，按扣除成本(费用)和税金后的余额计征。
(五)对房产经营单位，按其经营收入扣除成本(费用)和税金后的余额计征。
三、各企业、行政事业单位和房产经营单位:按标准价出售新、旧住房取得的收入；住房建设单位，按标准价销售给集资、合作单位或个人住房取得的收入，免征营业税。对以高于标准价的价格出售公有新、旧住房，按规定征收营业税。标准价是指省、自治区、直辖市人民政府规定的标准价。
四、从当地房改之日起，各企业、行政事业单位和住房合作社新建成投入使用的公有住房，以标准价向个人出售，其个人出资部分；房产经营公司向个人出售的商品住房部分，在计征固定资产投资方向调节税时，按零税率，给予照顾。对单位向个人出售住房中单位出资部分，以及由住房合作社建成的住房，实行出租或出售等经营的部分，均按适用税率计征固定资产投资方向调节税；房产经营公司向单位出售的职工住房，按5%的税率计征固定资产投资方向调节税。
五、个人以标准价向单位购买公有住房，以及通过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税。单位出资部分，以及个人按标准价购买住房不用于自住的，均按规定计征房产税。
六、单位向个人出售公有住房后，其土地使用权仍归单位所有的，按规定计征或免征土地使用税；其土地使用权归个人所有并用于自住的，从当地房改之日起，三年内，可免征土地使用税。
七、全民、城镇集体所有制单位职工按标准价第一次购买公有住房，可以免交契税。但每户只能享受一次免税照顾。
八、按本规定征收的“两金”和税收，原则上由财政部门安排用于住房制度改革。
九、本规定由财政部和国家税务局负责解释。
十、本规定自发布之日起执行。在过去住房制度改革文件中有关财政税收政策的规定中，凡与本规定有抵触的，一律以本规定为准。
精神损害赔偿是指基于侵权行为致使他人产生生理或心理上的痛苦不安及精神状况的异常等无形损害，要求侵权人通过财产形式的赔偿方法进行救济和保护的民事法律制度。建国以来，《中华人民共和国民法通则》第一次在法典中试探性地写进了精神损害赔偿的概念，使精神损害赔偿这个保护民事权利、制裁民事违法的法律武器，第一次走进了人民的生活中，成为中国法律的概念。经过多年的研究和实践，我国民事领域的精神损害赔偿的立法、司法和理论研究都已经基本成熟。但是，在刑事附带民事诉讼案件中，公民的生命权、健康权和身体权方面受到损害，受害人提出精神损害赔偿的，法院都会判决驳回。本文拟对被害人增设精神损害赔偿请求权做些初步探讨。
一、精神损害赔偿在外国立法上的演变
精神损害赔偿同其他法律制度一样，也存在一个萌芽、发展、完善的历史过程。
精神损害赔偿制度萌芽于罗马法发展的第四个时期，即法典编纂时期①。法学家普遍认为，由《十二表法》规定的残酷刑罚（其中包括同态复仇）使得裁判官引入了“侵辱估价之诉”，通过它，刑罚变成了财产刑，并授权审判员根据正直的标准逐案地确定幅度或罚金额。②这个时期，裁判官允许被害人提起“损害之诉”，自定赔偿数额。至帝政时期，损害赔偿的请求权，完全由裁判官视损害的性质、受害的部位、加害的情节及被害人的身份等斟酌定之。③
精神损害赔偿发展于17世纪至19世纪。在萨克逊法中，认为自由之受害人除得请求赔偿回复自由的费用和所丧失的利益之外，尚可就精神痛苦请求赔偿。法国判例认为，自由权的受害人与其他的利益之受害人相同，得请求抚慰金。侵害生命权，法国判例保护精神上之利益，对于因近亲被杀而生之精神痛苦，概命支付抚慰金。
精神损害赔偿的完善于现代。英国是现存英美法系国家中立法最为完善的国家之一,其对精神损害赔偿的立法支持更是走在世界前列,并且经历了一个逐步完善的过程。英国1870年《没收法》和1952年《治安法院法》规定,法院审判某人犯有可诉罪时,只可命令其赔偿由于或通过犯罪致使申请人遭受的财产损失或损害。但1972年《刑事审判法》规定,可以命令对犯罪行为所造成的人身伤害也负赔偿责任。而在此之前,人身伤害不能给予赔偿。根据普通法的规定,人身伤害包括各种特定的侵权行为,如人身攻击、胁迫、精神折磨等。
英国1976年颁布的《不幸事故法》对侵害生命权的赔偿又作了详尽的规定,赔偿对象包括财产损失和非财产损失两类,其中非财产损失包括寿命缩短、死亡痛苦、社交损失及被害人家属精神的痛苦。近年来,故意在精神上加以迫害或在精神上加以干扰,甚至骇人的恶作剧都可以成为提起精神损害赔偿诉讼的理由。英国法将刑事犯罪引起的精神损害赔偿独立于刑事法律之外,在形式上以判例的方式和侵权法等成文法方式加以规定适用。
二、确立附带民事诉讼受害人精神损害赔偿请求权的意义
1、有助于对受害人及受害人家属进行抚慰。精神损害的最终表现形式，就是精神痛苦和精神利益的丧失或减损。精神痛苦的产生有两个来源：一是侵害自然人人体的生理损害，当侵权行为侵害生命权、健康权、身体权时，给权利主体造成生理上的损害，使其在精神上产生痛苦；④二是侵害自然人心理的心理损害，当侵权行为侵害自然人的人身权利时，侵害了人的情绪、感情、思绪、意识等活动，导致人的上述精神活动的障碍，使人产生忧虑、愤怒、恐惧、焦虑、沮丧、失望、悲伤、抑郁、绝望、缺乏生趣等不良情感，造成精神痛苦，包括肉体上的痛苦。当自然人的生命权、健康权、身体权受到伤害，为减轻其本人及亲属的痛苦，应给予一定数额的金钱予以抚慰。⑤
2、有助于我国的附带民事诉讼融入国际潮流，保护我国公民的合法权益。近年以来，在世界范围内公民权益损害的赔偿立法发展最明显的趋势是保护范围逐步扩大，由原来的只限于财产损害赔偿发展到精神损害赔偿。如果我国不尽快确立和完善被害人的精神损害赔偿请求权，就不会融入世界各国法律发展的潮流，也不利于保护我国在国外生活的公民的合法权益。我国刑法第八条规定：外国人在中华人民共和国领域外对中华人民共和国国家或者公民犯罪，而按照本法规定的最低刑为三年难以以上有期徒刑的，可以适用本法，但是按照犯罪地的法律不受处罚的除外。因我国法律没有赋予受害人的精神损害赔偿请求权，外国人在国外对我国公民犯罪造成受害人精神痛苦的，我国公民没权请求支付抚慰金，不利于我国公民合法权益的保护。
3、有利于贯彻以人为本的价值追求。我国宪法第38条规定：中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。温家宝总理向世界作出庄重承诺：让人民活得更有尊严。受害人及家属在自己或亲人的生命权、健康权、身体权遭受侵害造成心理损害时，被告人对其进行精神抚慰和经济补偿，而使受害人或其家属的尊严、威信和社会评价恢复到最佳状态，与以人为本的价值追求和政府的一贯主张相符合。
4、有利于体现公平正义。在立法上有悖公平原则：三大诉讼中，民事诉讼、行政诉讼原告方在遭到精神损害时有获得精神抚慰的法律规定，而刑事诉讼中却没有这方面的规定，是立法的不公；在案件的处理上存在不公：在审判实践中，被告人赔偿受害人损失的和解案件中，被告人为博得受害人的谅解，对被害方提出的精神损害赔偿，被告人都接受，特别是在交通肇事案中，受害方都会提出精神损害赔偿要求，在双方签订的和解协议中精神损害赔偿都附卷备案，而同是交通肇事案件，案情完全一致，被告人与受害方达不成和解协议的情况下，对受害方提出的精神损害赔偿，法院在判决中就会不支持，会出现执法混乱，当事人无法理解法院的执法尺度。
三、完善附带民事诉讼精神损害赔偿的立法规定
完善附带民事诉讼精神损害赔偿的立法规定有两种方式可供选择：一是“两高”出台新修订《刑诉法》司法解释时，对侵害生命权、健康权、身体权造成精神痛苦损害的，受害人及家属请求精神损害抚慰金的，参照《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿若干问题的解释》执行。二是在《刑诉法》第一扁第七章第九十九条增设第三款：被告人的犯罪行为致使被害人的生命权、健康权、身体权，造成受害人或家属精神痛苦，受害人或家属提出精神损害赔偿的，适用《中华人民共和国民法通则》一百二十条的规定。
参考书目：
①《罗马法》，群众出版社1983年版，第18—19页。
②黄凤译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社1993年版第404页。
③吴文翰等《罗马法》，群众出版社1983年版，第256页。
④杨立新等人所著《精神损害赔偿》人民法院出版社2004年版第19页。
⑤李伟：《用“精神损害赔偿”称谓诉讼纠纷质疑》，载《现代法学》1988年第4期。
（作者单位：湖南省宁远县人民法院）
