关于印发广州市开采石矿粘土矿自然生态环境治理保证金管理办法的通知

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浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
国家统计局


关于申报2006年度全国统计科研计划项目的通知



各省、自治区、直辖市统计科研所、有关高等院校：



　　2006年度全国统计科研计划项目申报工作已经开始。《2006年度全国统计科研计划项目参考选题》（选题仅供参考，题目可自选、自拟）、《全国统计科研计划项目管理办法》、《全国统计科研计划项目申报书》详见附件。请各申请单位按要求填写项目申报书并按时报送全国统计科研计划项目领导小组办公室。



　　联系电话：（010）63376678、63376687



　　联 系 人：许亦频 陈妍君



　　通信地址：北京月坛南街57号，国家统计局统计科研所转



　　邮政编码：100826。



　　申报截止日期为2006年9月30日，过期不予受理。



　　全国统计科学研究组织管理办公室

　　二OO六年八月三十日



附件一：



2006年度全国统计科研计划项目参考选题



　　1、国外地区GDP核算模式与经验研究



　　2、关于修改《统计法》的若干理论问题研究



　　3、统计元数据库管理的理论与实践



　　4、建设资源节约型社会指标体系和评价体系研究



　　5、社会发展指数研究



　　6、中国公众统计素养问题研究



　　7、统计服务的国际比较



　　8、国家统计软件平台基本框架研究



　　9、关于中国统计改革发展的战略取向



　　10、中国服务业统计调查与监测体系研究



　　11、农民工统计调查与监测系统研究



　　12、中国对外贸易相关问题研究



　　13、统计文化对统计改革与发展的支撑作用研究



　　14、建立工业企业成本结构调查，实现工业增加值核算下算一级实施方案问题研究



　　15、批发零售业与住宿餐饮业统计指标体系研究



　　16、新时期统计队伍建设问题研究



　　17、加强统计基础、基层工作研究



　　18、构建统计数据质量监控与评估体系问题研究



　　19、中国经济社会与科技发展热点、难点、焦点问题统计研究



　　（具体题目可自拟）



　　20、其它



附件二：



全国统计科学研究计划项目管理办法



第一章 总 则



　　第一条 为使全国统计科学研究计划项目管理工作科学化、规范化，客观、公正地择优确定项目，促进全国统计科学的发展和繁荣，根据实际情况，特制定本管理办法。



　　第二条 全国统计科学研究计划项目应坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实科学发展观，贯彻理论联系实际、“百花齐放、百家争鸣”的方针。要以统计改革和建设中的重大理论及实践问题为主攻方向，进一步发展和全面繁荣统计科学。



　　第三条 全国统计科研计划项目分类：经济统计、数理统计、社会和科技统计、统计教育和培训、人口环境生态统计、医疗卫生统计、国际比较、精算保险统计、证券分析、信息管理、统计其它项目（含社会、经济、科技领域的实证分析研究等）。



第二章 申 报



　　第四条 全国统计科学研究计划项目面向全国，凡符合申报条件和规定的个人或单位，均可申请。



　　第五条 项目选题可参照国家统计局发布的课题指南确定，也可自拟。



　　第六条 全国统计科学研究计划项目申请者应符合以下条件和规定：



　　1. 主持人须具有高级专业技术职务；否则，应有两名同专业的具有高级职称人员推荐。



　　2. 申请人同期一般只能申请一个项目。



　　3. 承担全国统计科研计划项目但尚未完成者，不得申请新的项目。



　　第七条 项目申请时间一般为每年下半年，根据当年度工作情况确定申报受理时间。



　　第八条 申请人的选题和课题设计论证必须坚持正确的研究方向，具有较为充分的科学性和可行性。课题设计论证的文字应简明扼要。



　　第九条 申请人所在单位领导和管理部门须对申报工作进行认真的组织和指导，把握好选题、课题设计和课题组的组织，提高申报质量，并对申请书所有栏目填写的内容进行认真审核。要签署明确意见，加盖公章，承担信誉保证。



第三章 审 批



　　第十条 全国统计科研计划项目领导小组办公室负责对申报课题的初审工作。对于初审合格的项目，由计划项目领导小组办公室提交领导小组进行终审。在综合考虑课题设计论证的理论水平与实践意义、课题组力量以及经费配套保障条件的基础上，经过民主协商，严格掌握标准，本着公正和择优立项的原则，从候选课题中评选出拟立项项目。同等条件下拟立项项目适当向西部及少数民族地区倾斜。立项课题分类为重点（资助经费）项目与一般（自筹经费）项目。重点项目原则上应有前期研究成果。



　　第十一条 全国统计科研计划项目领导小组办公室通过对拟立项课题进行汇总分析、评估后，由国家统计局下达正式立项通知。



　　重点项目由国家统计局予以一定经费资助，项目承担单位按不低于1：1的比例配套经费（项目承担单位出具相关证明）。一般项目经费由申报者自筹。项目负责人按要求办理有关立项手续。



第四章 项目管理



　　第十二条 全国统计科研计划项目领导小组办公室对于重点课题要进行重点检查，以确保课题的顺利完成。



　　第十三条 项目完成时限由全国统计科研计划项目领导小组办公室发出立项通知书起算，两年内有效。可提前结项，超出管理时限不予结项。重点项目承担者无正当理由未能在管理时限内完成科研任务，全国统计科研计划项目领导小组办公室将追回科研经费，并予以通报。



第五章 结 项



　　第十四条 为评估计划项目研究成果的质量、水平和意义，研究成果定稿后应进行鉴定。重点项目由全国统计科研计划项目领导小组负责聘请专家进行通信鉴定；一般项目由项目承担单位自行选择具有同专业高级职称的专家三至五人进行鉴定。由专家填写鉴定意见表，由鉴定组长综合专家意见提出鉴定结论并签字。



　　第十五条 课题经鉴定后，项目单位应将研究成果两份及鉴定结论等材料提交全国统计科研计划项目领导小组办公室。经审查后，全国统计科研计划项目领导小组办公室发出结项证书。



　　第十六条 经全国统计科研计划项目领导小组同意，结项课题可参加全国统计科研优秀成果奖的评选及有关的合作出版计划。



第六章 其 它



　　第十七条 本管理办法解释权属全国统计科研计划项目领导小组，未尽事项可酌情解决。



　　附件三：《全国统计科研计划项目申报书》（下载）