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诱惑侦查初探——刑事诉讼法理角度的思考/吴丹红

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 12:04:45  浏览:8603   来源:法律资料网
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诱惑侦查初探
——刑事诉讼法理角度的思考
吴丹红*
(中南财经政法大学,湖北武汉,430074)

[内容摘要] 诱惑侦查,是犯罪侦查中一种特殊的侦查方式,但对其合法性存在争议。本文针对实践中两类诱惑侦查的特征和法律性质,从法理角度划清了诱惑侦查的合法与非法的界限,着重剖析了“犯意诱发型”诱惑侦查的违法性危害及法律后果。
[关键词] 诱惑侦查 犯意诱发型 提供机会型

随着社会的发展,犯罪案件日益复杂化,出现了一些无被害人的犯罪,如贩毒、行贿、组织卖淫、伪造货币等。由于其具有隐蔽性和组织性,给侦查活动带来了很大的困难,于是产生了各种特殊的侦查方法。诱惑侦查,就是被实践证明为查获此类犯罪的行之有效措施之一。
所谓“诱惑侦查”,或称“诱饵侦查”,是指侦查人员在掌握了一定的犯罪线索而又没有足够证据时,亲自或者使用民间侦查合作者创造情境,诱使犯罪嫌疑人实施犯罪行为,然后当场将其抓获进行证据收集。这种侦查手段的优势在于,由于事先设置了诱饵,整个犯罪过程都在侦查机关的严密监控下,犯罪嫌疑人很难毁证、匿赃、逃脱,也难以翻供翻证,所以案子破得干脆利落,富有效率,因此对于侦破一些较难获取证据的案件是极其有效的。因此,诱惑侦查即使在法制发达的西方国家的刑事侦查中也并不少见;在我国,由于打击犯罪的需要,诱惑侦查在各种刑事案件的侦查中也越来越受到青睐。然而,对此法律上并无相应规制,因此,诱惑侦查的合法性不得不打上一个问号。

一、诱惑侦查的基本类型
诱惑侦查的一般做法是,警察或警察雇用的原犯罪集团的成员,扮作犯罪者,根据已掌握的线索接触嫌疑犯,伪装要卖毒品、宿娼或行贿,而在对方同意并开始交易时立即将嫌疑人逮捕。引蛇出洞,诱以利益,后发制人——从侦查技巧上分析,这无疑侦破疑难案件的成功方案。然而,如果某人并不吸毒或以戒毒,但扮成毒品贩子的警察却一再向他推销或者怂恿贩毒,使他决定试一试。如果因此而将这个人逮捕,则我们显然会感到这是不公平的。那么,我们如何从法律角度来判断这种诱惑侦查是不公平或者违法呢?
其实,归纳实践中采用的诱惑侦查,基本上有两种类型。第一种类型是,诱惑者促使被诱惑者产生犯罪意图并实施犯罪,我们称之为“犯意诱发型”的诱惑侦查。这种诱惑侦查的主要特征是,被诱惑者原本是没有犯罪意图的,他只是被侦查者认为是嫌疑人;而诱惑者采取了“主动行为”或“积极行为”,致使被诱惑者在强烈的诱惑下实施了犯罪行为。这种方法在美国曾经广为采用,并为法律所允许,直到后来有人对此提出了质疑,认为警察设置的圈套实际上是在“引诱”原本清白的人进行犯罪活动,因此违反了宪法修正案第四条,构成非法搜查。[1]对于圈套(entrapment)的确切定义尽管仍存在争议,但普遍认为它应包含这样一种情形,即“侦查机关在本来并无犯罪倾向的无罪者(innocent person)心里植入(implant)犯罪意图,诱使其实施犯罪行为,然后使他们受到追诉。”[2]所以美国的所谓“警察圈套”(police entrapment)实际上就是我们所说的“犯罪诱发型”诱惑侦查。例如,在某重大案件的审理过程中,侦查人员化装成刑事被告人的亲友,向审理该案的法官行贿,并一再表示无论事成与否决不声张,保证没人知道等,待法官经不住反复劝诱而收下贿赂时,再以贿赂罪追究法官的刑事责任。在这类诱惑侦查中,侦查机关无异在诱使或者鼓励无罪的人犯罪,所以应当属于非法的侦查行为。现实中许多国家也是对“犯意诱发型”的诱惑侦查是持否定态度的。
第二种类型是,诱惑者为已具备犯意的被诱惑者提供机会,我们称之为“提供机会型”的诱惑侦查。这种诱惑侦查的特征是,被诱惑者本来已产生了犯罪意图,甚至已有犯罪行为,诱惑者仅仅是提供了一种有利于其犯罪实施的特定条件和机会,相对来说,侦查机关的行为是被动的、消极的,往往是守株待兔地等待犯罪人现身或犯罪团伙暴露,所以并不存在诱发无罪者犯罪的倾向。例如,警方得知有一抢劫团伙欲在某银行运钞途中行动,遂把作了记号的大量现金用运钞车招摇过市运往银行,暗中布下严密的控制,待犯罪分子全面行动之时将其一网打尽。在这个案例中,犯罪嫌疑人实施犯罪的决定性因素是其早已产生的犯罪意图,警察的行为只是提供了其实施犯罪的有利场合与环境,目的是获取证据,擒获隐蔽的罪犯。由于避免了引诱清白者犯罪的弊端,所以世界上大多数国家,包括欧洲人权法院均对“提供机会型”诱惑侦查持肯定态度的。
二、诱惑侦查的实践区分
“犯意诱发型”的诱惑侦查和“提供机会型”的诱惑侦查在理论上较易界定,但在实践中如何区分二者的界限呢?笔者认为可以从三个方面来判断:
首先,从诱惑侦查的作用对象来看,有无明确的犯罪嫌疑人和充分怀疑理由是区分“犯意诱发型”和“提供机会型”诱惑侦查的先决性条件。笔者把这称之为“目标明确性原则”。如果侦查机关事先掌握了大量的线索,确定某人(也许是潜在的)有犯罪嫌疑,说明侦查机关的行为并非随意性,诱发犯意的危险性就降低了;反之,毫无根据地把某人确定为诱惑对象,就可能面临侵犯一个根本没有犯罪意图的清白者的声誉。
其次,从被诱惑者的主观方面来看,“提供机会型”诱惑侦查中的被诱惑者应当具有明显的犯罪意图(正在进行犯罪准备活动或正准备继续犯罪),这可以称为“犯罪倾向性原则”。当然,被诱惑者主观上有无犯意是较难判断的,但是主观犯意也会在不经意间通过外部行为暴露出来,例如在言语中流露出明确的犯罪预谋和计划,事先已作好进行犯罪的准备活动,或者有迹象表明其正在秘密从事犯罪。这就要求侦查机关在初步的侦查中掌握一定的证据材料,根据线索确定犯意是否已经产生。要注意避免一种思维定势,即把有过犯罪前科或者类似劣迹者都想当然地认为具有犯意,而应当具体的犯罪案件中具体分析,否则很容易走入“天生犯人”或“犯人无法矫正”的犯罪论误区。如果犯罪意图在诱惑前已经产生,即犯意是犯罪嫌疑人“自发性产生”而非经诱惑者“植入”的,受到诱惑后“一拍即合”,从而自觉实施犯罪行为的,我们就不能认为是“犯意诱发型”的诱惑侦查。
再次,从侦查者的行为强度来看,诱惑程度是否超过合理限度,是决定诱惑侦查属于何种类型的客观标准,此乃“行为适度性原则”。例如女警察假扮“女护士”对存在的犯罪嫌疑人进行诱惑侦查,如果该“女护士”身着性感暴露,并且用身体或语言进行挑逗引诱,致使被诱惑者受到巨大刺激而犯罪,则该诱惑侦查可以说超越了“提供机会”的限度。行为是否适度,可以以一般侦查行为的强度,普通人承受诱惑的能力等作为参照进行判断。
当然,由于我国刑事诉讼法并未作出如此详尽的规定,所以上述分类和判断标准只是从学理上进行研究得出的,但这并不妨碍暂且抛开法条的局限,就诱惑侦查的一些基本问题作出思考,并为刑事诉讼立法的完善提供一些有益的建议。
三、诱惑侦查的违法界线
通过上面的分析,我们已经基本上可以下结论:“提供机会”型的诱惑侦查基本上是合法的,而且考虑到目前与贩毒、行贿、组织 卖淫、伪造货币等犯罪斗争的严峻形势,应允许其使用;“犯意诱发型”的诱惑侦查则基本上是违法的。所以在此主要讨论“犯意诱发型”诱惑侦查的违法性及其法律后果问题。
笔者认为,“犯意诱发型”的诱惑侦查在侦查活动中虽然对侦破特殊案件发挥了较大作用,但从法律价值层面分析,它却存在着难以忽视的危险:
第一,“犯意诱发型”的诱惑侦查侵犯了公民的不受公共权力干涉的人格自律权。首先,从公民权利角度说,公民作为有理性的人,应被视为对自己行为的利益后果有着认识的,只要不触犯法律,他可以在社会容许的范围内依靠自律决定自己的行为,而排斥公共权力的任意干涉,所以代表国家的侦查机关不能毫无根据地对无罪的公民采取侦查手段。人格自律权作为公民的基本权利,在许多国家被规定为宪法权利(例如日本宪法第13条就明确规定了人格自律权),尽管在我国宪法中并无反映,但并不能因此无视其存在而任意侵犯;其次,从人性的弱点来说,不能否认人有七情六欲,有贪心,易受诱惑,甚至有犯罪的冲动,但只要不明确地表现为特定的犯罪意图,只要其行为对社会秩序并未造成任何妨碍,我们应允许任何人通过自律改正,如果利用人性的弱点而使其实施本来不会实施的犯罪,则无异于引诱清白的人犯罪,对社会的危害就大了。
第二,“犯意诱发型”的诱惑侦查突破了打击犯罪的底线,有陷人于罪的嫌疑。诚然,诱惑侦查手段的采用是为了侦破难以取证的案件,实现惩罚犯罪的目的,但是如果错误地使用了这种手段则又很可能走向它的反面。“国家只能打击和抑制犯罪而不是制造犯罪,这是国家行为的基本界限,也是任何公民行为基本界限。”[4]而在“犯意诱发型”的侦查中,政府充当了诱人犯罪的角色,无异于设置圈套,陷人入罪,显然背离了其打击犯罪、抑制犯罪的本职,违背了诱惑侦查的初衷。这种情形如果用中国一句古谚来反讽,倒是颇耐人寻味的——“只许州官放火,不许百姓点灯”。
第三,“犯意诱发型”诱惑侦查由于不要求掌握犯罪嫌疑人具有犯意的一定线索和证据,容易被侦查机关滥用,特别是受部门利益的驱动,而过分扩大犯罪的打击面。这里的利益驱动,并不一定是经济利益,更多的往往是社会治安的压力和上级部门的影响,如在一定时间破不了案显然会有一种“不利益”的后果,这有可能导致侦查机关不择手段,为求破案率而不顾侦查活动本身的合法性,甚至侦查机关知法犯法的事情也时有耳闻。这就误导了侦查活动的基本方向。
第四,从根本上说,犯意诱发型的诱惑侦查已经背离了现代诉讼(包括侦查活动)的公正价值,有损于侦查机关的道德责任,有损于国家机关的威信。它不仅违背了法律精神,也违背了社会的价值标准,必然会在社会上造成消极影响。丹宁勋爵曾言:“人身自由必定与社会安全是相辅相成的。……每一社会均须有保护本身不受犯罪分子危害的手段。社会必须有权逮捕、搜查、监禁那些不法分子。只要这种权力运用适当,这些手段都是自由的保卫者。但是这种权力也有可能被滥用,而如果它被人滥用,那么任何暴政都要甘拜下风。”[5]
四、违法诱惑侦查的后果
既然“犯意诱发型” 诱惑侦查是违法的,那么这种侦查活动将导致怎样的法律后果呢?日本诉讼法学者进行了深入的研究,大致有如下三种观点:(1)有的学者主张对通过违法的诱惑侦查获得的证据,应该适用违法收集证据排除规则;[6](2)有的学者认为,诱惑侦查违法的原因是程序不公正,应以违反正当程序为依据驳回公诉;[7](3)有的学者认为,诱惑侦查违法时,因为缺乏国家处罚的资格,所以应予免诉。[8]
应该说,诱惑侦查的违法性问题并非单纯地属于非法收集证据的问题,而是超越了证据可采性的更大问题,所以第一种观点未免有失偏颇。第二种观点和第三种观点的区别是,驳回公诉的判决在日本是形式判决,不适用一事不再理,而免诉判决属于形式判决还是属于实体判决在日本虽有争议,但一般认为它是发生一事不再理效力的。所以日本早稻田大学的田口守一教授认为,如果诱惑侦查违反程序的程度已经到了不允许行使国家刑罚权程度的话,可以通过一事不再理效力的免诉中止程序。[9]
在我国对诱惑侦查的研究中,实际上也存在诱惑侦查违法时的法律后果问题,但学者论及较少。而实务部门呢,一般是不加区分诱惑侦查的类型而采纳其获得的证据的;也有少数检察机关对公安机关采用诱惑侦查手段侦查终结的案件移送审查起诉时以“诱发犯罪”为由不予起诉,退回公安机关。虽然,公安机关使用诱惑侦查方法侦破案件在法律上没有直接的依据,但是检察机关的这种做法也是没有法律依据的,因为我国的法律及司法解释中均没有规定什么样的诱惑侦查是可以接受的,什么样的诱惑侦查是不可以被接受的。只是在理论界,有人分析后指出,对于“犯意诱发型”的诱惑侦查所取得的证据,应该不予采纳。[10]然而,这对于明确违法性的诱惑侦查的法律后果来说依然是不全面的。
笔者认为,对于“犯意诱发型”的诱惑侦查,基于本文前述的种种危害,权衡利弊,应当在刑事侦查活动中禁用,以免过分倾重打击犯罪而侵犯了基本的人权,因此,对于通过“犯意诱发型”诱惑侦查取得的证据,相应地就必须在刑事诉讼中排除;如果属重大违法(如引诱清白的人犯罪,陷无辜者入圈套)且达到了不允许行使国家刑罚权的程度,就应当不予受理(我国并未真正确立一事不再理原则),同时视违法情节的轻重追究有关责任人员的行政责任乃至刑事责任。对于“提供机会型”的诱惑侦查,由于其并不违法,考虑到打击犯罪的需要,可以采用,并可根据其收集的证据定罪处刑;但考虑到实际情况,在量刑时应适当从轻处罚。

*吴丹红(1978-),男,浙江义乌市人,中南财经政法大学九九级硕士研究生,研究方向为刑事诉讼法学。
参考文献:
[1] 李义冠:美国刑事审判制度[M]..北京:法律出版社,1999,48页。
[2] See Jerold H.Israel and Wayne R.Lafave,Criminal Procedure in a Nutshell ,West Group ,1993 ,5th Edition , P173-174.
[4] 龙宗智:上帝怎样审判[M].北京:中国法制出版社,2000,211页。
[5] [英] 丹宁勋爵:法律的正当程序[M].北京:法律出版社,1999年中译本,109页。
[6] (日)高田卓尔:刑事诉讼法[M].日本:青林书院,1984二订版,340页。
[7] (日)田宫裕:刑事诉讼法[M].日本:有斐阁,1996新版,70页。
[8] (日)铃木茂嗣:刑事诉讼法[M].日本:青林书院,1990改订版,63页。
[9] (日)田口守一:刑事诉讼法[M].北京:法律出版社,2000年中译本,63页。
[10] 刘善春、毕玉谦、郑旭:诉讼证据规则研究[M].北京:中国法制出版社,2000,216页。
原载《公安大学学报》2001年第6期




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国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会、国家广播电影电视总局、新闻出版总署关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知

国家工商行政管理总局 国家广播电影电视总局等


国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会、国家广播电影电视总局、新闻出版总署关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知

工商广字[2007]190号


非法集资活动严重扰乱经济和社会秩序,影响社会稳定,必须严厉打击。目前的非法集资活动,主要涉及债权、股权、商品营销、生产经营等领域,包括非法吸收公众存款、集资诈骗、非法销售上市公司股票、非法发行债券等形式。一些非法集资活动利用广告扩大影响,对非法集资活动起到推波助澜作用;有的非法集资活动变换手法,以招商、经营等形式为幌子,欺骗和诱导群众参与,其广告的隐蔽性强,给广告经营单位的审查、广告监管机关的管理以及公众识别造成很大难度。处置非法集资活动政策性强,涉及面广,敏感度高,为贯彻落实国务院研究处置非法集资工作会议精神,及时制止涉嫌非法集资活动广告,有效打击非法集资活动,根据国家法律有关规定,现就处置非法集资活动中涉及广告审查和监管工作有关问题通知如下:
一、各有关单位要充分认识非法集资活动广告的危害性,重视和加强对非法集资活动广告的审查和管理。未经国家有关部门批准,以吸收存款、发行股票、债券、彩票、投资基金或者其他债权凭证的形式,向社会公众募集资金的活动,不得以任何方式发布广告。
二、禁止发布含有或者涉及下列活动内容的广告:
(一)未经国家有关部门批准的非金融单位和个人以支付或变相支付利息、红利或者给予定期分配实物等融资活动;
(二)房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动;
(三)内部职工股、原始股、投资基金以及其他未经过证监会核准,公开或者变相公开发行证券的活动;
(四)未经批准,非法经营证券业务的活动;
(五)地方政府直接向公众发行债券的活动;
(六)除国家有关部门批准发行的福利彩票、体育彩票之外的彩票发行活动;
(七)以购买商品或者发展会员为名义获利的活动;
(八)其他未经国家有关部门批准的社会集资活动。
三、发布涉及投资咨询业务、金融咨询、贷款咨询、代客理财、代办金融业务活动的广告,广告发布者应当确认广告主的主体资格,查验广告主营业执照是否具有相应的经营范围。
四、商品营销、生产经营活动的广告不得出现保本、保证无风险等内容。房地产销售、造林、种养殖、加工承揽、项目开发等招商广告,不得涉及投资回报、收益、集资或者变相集资等内容。
五、在涉及集资内容的广告中,不得使用国家机关或者国家机关工作人员的名义,包括在职的和已离职的,健在的和已去世的中央、地方党政领导人的题词、照片等。
六、广告发布者应当增强广告审查的法律意识和责任意识,在审查广告中,认为广告中含有与集资活动有关的内容,应当查验有关行政主管部门出具的证明文件原件,广告主不能提供的,可以拒绝发布,并主动向行政主管部门报告。
广告发布者由于未查验证明、未核实广告内容,导致非法集资活动广告发布的,依法承担相应法律责任。情节严重的,由广告监管机关依据《停止广告主、广告经营者、广告发布者广告业务实施意见》处理。
七、对于公安机关认定涉嫌经济犯罪以及有关职能部门认为已经构成或者涉嫌构成非法集资活动的,广告发布者应当立即停止发布与该活动有关的任何形式的广告。违者,属于违反《广告法》第三十一条规定的行为,由广告监管机关依照《广告法》第四十一条规定处罚。
请迅速将本通知内容传达至本辖区有关部门和广告经营、发布单位。执行中遇有问题,及时上报。

二○○七年七月二十五日

郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

河南省郑州市人民政府


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

政府令第69号

《郑州市城市房f地产开发管理条例实施细则》业经1998年10月23日市人民政府第十次常务会议审议通过,现予发布。             

市 长 陈义初

一九九八年十一月三日


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

第一章总则

第一条 根据《郑州市城市房地产开发管理条例》(以下简称《条例》)第三十九条的规定,制定本细则。
第二条 在市、县(市)城市规划区内国有土地上从事房地产开发的,均应遵守《条例》和本细则。
城市规划区内集体所有的土地,经市、县(市)、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后,方可用于房地产开发。
第三条 《条例》和本细则所称房地产综合开发是指按照统一规划、统筹安排的原则,实施房屋建筑和与之相配套的公共建筑、基础设施、园林绿化等建设的新区开发或旧区改造行为。
第四条 房地产开发应当符合城市总体规划和土地利用总体规划,坚持先规划后建设、先地下后地上,旧城改建与新区建设相结合的原则,鼓励综合开发,限制零星、分散建设,优先开发普通居民住宅和城市基础设施。
第五条 市、县(市)、上街区建设行政部门是城市房地产开发行业的主管部门,其主要职责是:
(一)贯彻、落实国家及省、市有关城市房地产开发管理的法律、法规、规章及政策;
(二)按照有关规定负责房地产开发企业的资质管理;
(三)核发《房地产开发项目建设条件意见书》;
(四)负责对房地产开发项目建设实施监督、检查和管理;
(五)负责房地产开发项目的竣工验收;
(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第二章 房地产开发项目管理

第六条 房地产开发企业应根据本企业的实际开发能力,于每年十月底前向市、县(市)、上街区建设行政主管部门申报下年度的房地产开发项目,如实填写年度房地产开发申报表。
年度房地产开发申报表应包括开发用地性质、开发规模、概算投资、建设周期、资金来源、年度投资、建设地点、拆迁安置等内容。
第七条 制定年度房地产开发计划,应优先安排综合开发项目。市区综合开发率不得低于60%,县(市)、上街区综合开发率不得低于30%,并根据城市总体规划,结合城市发展规模逐年提高。
第八条 城市规划行政管理部门对房地产开发企业申请房地产开发用地应适当集中选址,对单位自建住宅项目应尽可能在综合开发区域内选址,对已经确定的综合开发用地,应提出明确的规划设计条件及配套设施建设指标。
第九条 房地产开发用地的土地使用权出让或划拨前,房地产开发企业应持《建设用地规划许可证》等有关证件和资料,到建设行政主管部门申请办理《房地产开发项目建设条件意见书》。
建设行政主管部门应自接到申请之日起一个月内组织有关部门就该项目的基础设施和公建配套设施等事项提出具体要求,核发《房地产开发项目建设条件意见书》。
第十条 《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划控制指标及规划设计条件;
(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十一条 房地产开发企业应持《房地产开发项目建设条件意见书》到土地管理部门办理土地使用手续。《房地产开发项目建设条件意见书》应作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第十二条 房地产开发实行项目资本金制度,资本金与项目总投资的比例不得低于20%。
第十三条 房地产开发企业取得土地使用权后应当按照土地使用权出让合同约定的或者划拨土地批准文件规定的土地用途、动工开发期限和进度进行项目开发建设。
第十四条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合作开发房地产。以合作方式进行房地产开发的土地,应当按照国家有关规定进行价格评估。
第十五条 以依法取得的土地使用权合作开发房地产的,应当依法办理建设用地规划许可证变更和土地使用权转让手续。
一方提供土地使用权,另一方提供资金合作开发房地产,并以建成后的房屋分成的,提供资金的一方所获房屋,其占用范围内的土地应当依法办理规划用地变更、土地使用权转让手续;提供土地使用权一方所获房屋及其占用范围内的土地应当办理相应的土地使用权变更及房屋所有权登记手续。
第十六条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内,到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。
第十七条 房地产开发企业应当在房地产开发项目手册中记录房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见。
房地产开发项目手册自领取之日起每半年送建设行政主管部门备案一次,由建设行政主管部门核验并加盖核验章。
第十八条 房地产开发企业在领取《建设工程规划许可证》后,应持有关批准文件到建设行政主管部门办理工程报建、招标、抗震、施工图审查、质量监督等手续后,方可开工建设。
第十九条 房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和用地性质;确需变更的应报原批准机关批准,并办理有关变更手续。
第二十条 房地产开发企业在实施住宅小区开发建设时,应严格执行经批准的规划设计方案,并本着建成一片、完善一片的原则,使基础设施建设与商品房建设同时施工、同时竣工验收。
第二十一条 房地产开发项目建成前依法转让的,转让人和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内,持转让合同及其他有关资料到建设行政主管部门备案。
第二十二条 房地产开发项目的质量实行行政监督、社会监理、企业自控的管理制度。
房地产开发企业对其开发建设的工程承担质量责任,因工程质量给用户造成损失的由开发企业按有关规定赔偿。
第二十三条 建设行政主管部门应当采取措施组织、指导开发企业和施工单位推广使用新技术、新材料、新设备和新工艺。
第二十四条 房地产开发项目建成后,房地产开发企业应当持以下资料向建设行政主管部门申请竣工验收:
(一)竣工验收申请;
(二)开发项目批准文件;
(三)有关设计图纸;
(四)《房地产开发项目建设条件意见书》;
(五)房地产开发项目手册;
(六)商品住宅的质量保证书和使用说明书;
(七)需要交验的其他资料。
第二十五条 建设行政主管部门应当自接到申请之日起三十日内组织有关部门按市人民政府的规定进行竣工验收。对住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收;实行分期开发的可以进行分期验收。
房地产开发项目竣工综合验收应包括下列内容:
(一)城市规划设计条件落实情况;
(二)基础设施和公共服务设施的配套建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理落实情况;
(六)需要验收的其他内容。
第二十六条 开发项目经验收合格后由建设行政主管部门发给竣工验收合格证。未经验收或经验收不合格的,不得交付使用。

第三章房地产开发企业管理

第二十七条 房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业,包括专营、兼营房地产开发的企业和以开发特定项目而设立、从事单项房地产开发经营的项目公司。
第二十八条 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取市、县(市)、上街区建设行政主管部门的意见。
第二十九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起一个月内,向建设行政主管部门备案,并申请核定房地产开发资质等级。
备案必须提交下列证件和资料:
(一)加盖登记机关公章的营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)会计师事务所出具的企业注册资本验资证明;
(四)法定代表人及总经理的任职文件、身份证明;
(五)经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同;
(六)固定的办公场所证明;
(七)市(不含县级市)以上建设行政主管部门规定的其他资料。
第三十条 房地产开发企业分立、合并、撤销或变更名称、地址、董事会成员、法定代表人等事项时,应在工商行政管理部门办理注销、变更手续后一个月内到建设行政主管部门办理变更、注销手续。
房地产开发企业遗失《资质等级证书》,应按规定登报声明作废后,向建设行政主管部门申请补领。
第三十一条 禁止伪造、涂改、出租、出借、转让房地产开发资质等级证书。
第三十二条 有关部门在审批房地产开发项目时,应严格按房地产开发企业资质等级管理规定审批。
第三十三条 房地产开发企业必须按批准的资质等级承揽相应的开发业务,不得超越等级承揽业务。
房地产开发企业从事房地产开发业务的范围,由市建设行政主管部门根据国家有关规定确定并公布。
第三十四条 外地房地产开发企业在本市范围内从事房地产开发,应持企业注册地核发的营业执照、资质等级证书,到市建设行政主管部门办理备案手续。
第三十五条 房地产开发企业应于每年的第一季度内持下列资料到建设行政主管部门申请年度审验:
(一)《房地产开发资质等级证书》正、副本;
(二)房地产开发项目手册;
(三)企业年度开发经营状况书面材料;
(四)年度财务报表;
(五)其他有关资料。
第三十六条 房地产开发企业应当如实、及时填写房地产开发综合报表,按规定报送市、县(市)、上街区建设行政主管部门和统计部门。

第四章 罚 则

第三十七条 违反本细则规定,有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区建设行政主管部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定处罚:
(一)未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的;
(二)将未经验收或验收不合格的房屋交付使用的。
第三十八条 房地产开发企业未按规划设计条件进行配套建设的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十四条规定处罚。
房地产开发企业违反资质等级管理有关规定的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十一条规定处理。

第五章 附 则

第三十九条 本细则由市建设行政主管部门负责解释。
第四十条 本细则自发布之日起施行。



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